Типовой договор управления многоквартирного дома

Типовой договор управления многоквартирного дома

Типовой договор управления многоквартирным домом

Закрытое акционерное общество «БЫТ-СЕРВИС», ОГРН 1024000942921 ИНН 4025050427, именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице Генерального директора Каца Вадима Львовича, действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданин (Фамилия Имя Отчество, паспорт серия/номер, выдан когда/кем, код подразделения) , Собственник (Пользователь) помещения — квартиры (номер) в многоквартирном доме по адресу (адрес) , действующий на основании (свидетельство о государственной регистрации права собственности, акт приема-передачи, договор купли-продажи и т.д.) , с другой стороны заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом.

1. Общие положения

1.1 Настоящий Договор заключен на основании ст. 162 Жилищного кодекса РФ и решения общего собрания Собственников (Пользователей) помещений многоквартирного дома от (дата) .

1.2 Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников (Пользователей) помещения и определены собранием Собственников (Пользователей) помещений многоквартирного дома.

1.3 При выполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами оказания коммунальных услуг, утвержденными Правительством РФ и иными положениями гражданского законодательства РФ.

2. Предмет Договора

2.1. По настоящему Договору Управляющая компания по заданию Собственника (Пользователя), в течение согласованного в пункте 8.2 настоящего Договора срока, за плату, указанную в разделе 4 настоящего Договора, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, представлять и отстаивать интересы Собственника (Пользователя) в бесперебойном предоставлении ему коммунальных услуг требуемого качества, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.2. Состав общего имущества многоквартирного дома указан в Приложении № 1, а перечень работ по его содержанию и ремонту в пределах границ эксплуатационной ответственности указан в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Границей эксплуатационной ответственности между общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом — помещением Собственника (Пользователя) является:

  • по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен помещения, оконные заполнения и входная дверь в помещение (квартиру);
  • на системах отопления, горячего и холодного водоснабжения – отсекающая арматура (первый вентиль) от стояковых трубопроводов, расположенных в помещении (квартире). При отсутствии вентилей – по первым сварным соединениям на стояках;
  • на системе канализации – плоскость раструба тройника канализационного стояка, расположенного в помещении (квартире);
  • на системе электроснабжения – выходные соединительные клеммы автоматических выключателей, расположенных в этажном щитке. Квартирный электросчетчик не принадлежит к общему имуществу.

2.3. Для обеспечения выполнения условий настоящего договора в соответствии с п. 2.1. по поручению Собственника (Пользователя) Управляющая компания от своего имени, но за счет средств Собственника (Пользователя) заключает договора с ресурсоснабжающими и иными организациями.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Управляющая компания обязуется:

3.1.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством РФ.
Самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.

3.1.2. Вести и хранить техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом, на общие коммуникации и технические устройства, на объекты придомового благоустройства, а также вести налоговую, бухгалтерскую, статистическую, финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением Договора. По требованию Собственника (Пользователя) знакомить его с условиями совершенных Управляющей компанией сделок в рамках исполнения Договора.

3.1.3. Систематически проводить технические осмотры общего имущества многоквартирного дома. Результаты осмотров использовать при составлении планов и мероприятий по ремонту и содержанию общего имущества. По требованию Собственника (Пользователя) предоставлять результаты осмотров общего имущества многоквартирного для ознакомления.

3.1.4. Проводить работы (оказывать услуги) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в установленные сроки. Перечень выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется Приложением № 2 к настоящему Договору. Периодичность проведения работ определяется законодательством РФ.

3.1.5. Создать условия, необходимые для обеспечения потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления, или в объеме, соответствующем фактическому потреблению коммунальн6ых услуг в соответствии с общедомовыми и квартирными приборами учета.

3.1.6. В целях обеспечения потребителей коммунальными ресурсами и содержания общего имущества от своего имени, но за счет Собственника (Пользователя) заключить договоры с соответствующими ресурсоснабжающими организациями на поставку: холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии в горячей воде, а также от своего имени, но за счет Собственника (Пользователя) заключить договоры с соответствующими организациями, оказывающими следующие услуги: обслуживание домофона, обслуживание линии связи, телекоммуникационные услуги, вывоз крупногабаритного мусора.

3.1.7. В целях содержания общего имущества от своего имени и за свой счет заключить договоры с соответствующими организациями на: обслуживание газовых сетей, обслуживание вентканалов, обслуживание СЭС (дератизация, дезинфекция), обеспечение электрической энергией мест общего пользования, уборку снега (в зимнее время), проведение ежегодного технического освидетельствования лифтов и производство электроизмерительных работ, обслуживание лифтов (при их наличии) и страхование гражданской ответственности при эксплуатации опасных производственных объектов (лифтов), вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), утилизация твердых бытовых отходов (ТБО).

3.1.8. Оплата услуг ресурсоснабжающих организаций, а также работ (услуг) по договорам, заключенным Управляющей компанией в соответствии с п. 3.1.6 настоящего Договора, осуществляется Управляющей организацией от своего имени, но за счет Собственника (Пользователя).

3.1.9. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание принятого в управление многоквартирного дома.

3.1.10. Осуществлять рассмотрение обращений Собственников (Пользователей) многоквартирного дома и принимать соответствующие меры в установленные законодательством сроки. Отказ в выдаче предусмотренных Договором согласований может основываться только конкретными положениями нормативных актов.

3.1.11. Информировать в письменной форме Собственника (Пользователя) об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг не позднее, чем за пять дней до даты представления платежных документов, на основании которых будут вноситься платежи в ином размере.

3.1.12. Производить начисление платежей за расчетный месяц, установленных в п. 4.1. Договора, обеспечивая доставку счета-квитанции или счета в срок до 15 числа месяца, следующего за расчетным месяцем. Дата доставки указывается в счете-квитанции.

3.1.13. Производить сбор платежей, установленных в п. 4.1. Договора.

3.1.14. Рассматривать в течение 30-ти дней все претензии Собственника (Пользователя), связанные с исполнением Договоров, заключенных Управляющей компанией с третьими лицами, и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

3.1.15. Обеспечить Собственников (Пользователей) и владельцев помещений информацией о телефонах аварийных служб.

3.1.16. Организовать работы по ликвидации аварий в данном многоквартирном доме.

3.1.17. По требованию Собственника (Пользователя) выдавать справки соответствующих форм.

3.1.18. Приступить к выполнению своих обязательств по Договору с момента вступления его в силу.

3.2. Управляющая компания вправе:

3.2.1. Самостоятельно, соблюдая установленные периоды и сроки, определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

3.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника (Пользователя).

3.2.3. В случае непредставления Собственником (Пользователем) до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих Собственнику (находящихся в пользовании у Пользователей), производить расчет размера оплаты услуг в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг» с последующим перерасчетом стоимости услуг после предоставления Собственником (Пользователем) сведений о показаниях приборов учета.

3.2.4. Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета. В случае несоответствия данных, предоставленных Собственником (Пользователем), проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета.

3.2.5. Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

3.2.6. Проверять соблюдение Собственником (Пользователем) требований, установленных пп. 3.3.3 — 3.3.17. Договора.

3.2.7. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей компании.

3.2.8. Взыскивать с Собственника (Пользователя) в установленном порядке задолженность по оплате услуг в рамках Договора.

3.3. Собственник (Пользователь) обязуется:

3.3.1. Своевременно в установленные сроки и порядке оплачивать предоставленные по Договору услуги, а также возмещать затраты по договорам, заключенным в соответствии с п. 4.1.7 настоящего договора. При внесении соответствующих платежей руководствоваться утвержденным Управляющей компанией порядком и условиями Договора.

3.3.2. Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх установленных п.4.3. платежей.

3.3.3. Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.

3.3.4. Своевременно (в течение 3-х дней) предоставлять Управляющей компании сведения:

  • о количестве граждан, проживающих в помещении(ях) совместно с Собственником (Пользователем), и наличии у лиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по Договору
  • о смене Собственника (Пользователя) сообщить Управляющей компании Ф.И.О. нового Собственника (Пользователя) и дату вступления нового Собственник (Пользователя) в свои права. Представить Управляющей компании Договор купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену Собственник а(Пользователя) или владельца;
  • об изменениях паспортных данных Собственника (Пользователя).
Читайте так же:  Когда переводят пособие по безработице

3.3.5. Обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям Управляющей компании, а также организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома для осмотра приборов учета и контроля, а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий.

3.3.6. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру без согласования с Управляющей компанией.

3.3.7. Своевременно сообщать Управляющей компании о выявленных неисправностях, препятствующих оказанию Собственнику (Пользователю) услуг в рамках Договора.

3.3.8. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без уведомления, и, в необходимых случаях, согласования с Управляющей компанией.

3.3.9. Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажем без согласования с Управляющей компанией.

3.3.10. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не поверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления в порядке, установленным Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307.

3.3.11. Не производить слив воды из системы и приборов отопления. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику (Пользователю), дееспособных граждан с условиями Договора.

3.3.12 Не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды и тепла.

3.3.13. Предоставлять Управляющей компании в установленные договором сроки показания приборов учета.

3.3.14. Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации, региональных и местных органов власти применительно к данному Договору.

3.3.15. При проведении общестроительных, монтажных и отделочных работ при перепланировке и переустройстве принадлежащего Собственнику (Пользователю) помещения строго руководствоваться Жилищным кодексом РФ и действующими нормативными актами.

3.3.16. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей компанией не установленных Договором работ и услуг, в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий, наступивших по вине Собственника (Пользователя), либо в связи с нарушением Собственником (Пользователем) п.п.3.3.6., 3.3.8., 3.3.9., 3.3.11., 3.3.13., 3.3.15 настоящего Договора, указанные работы проводятся за счет Собственника (Пользователя).

3.3.17. Рассматривать претензии Управляющей компании по Договору в течение 7 дней.

3.4. Собственник (Пользователь) имеет право:

3.4.1. Знакомиться с условиями сделок, совершенных Управляющей компанией в рамках исполнения Договора.

3.4.2. В случае неотложной необходимости обращаться к Управляющей компании с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии, отопления.

3.4.3. Осуществлять другие права, предусмотренные действующими нормативно-правовыми актами РФ.

4. Цена и порядок расчетов

4.1. Собственник (Пользователь) производит оплату и возмещение расходов в рамках настоящего Договора за следующие работы (услуги):

  • управление многоквартирным домом;
  • содержание общего имущества многоквартирного дома; обслуживание лифтов (при их наличии), вывоз ТБО;
  • коммунальные услуги (тепло, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение);
  • ремонт общего имущества многоквартирного дома;
  • работы и услуги, оказанные третьими лицами.

Расчетный период оплаты указанных в настоящем пункте работ (услуг) устанавливается один календарный месяц.

4.2. Плата за услуги по управлению многоквартирным домом, а также по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома устанавливается в соответствии с действующим перечнем, составом работ и услуг, указанным в Приложении № 2.

4.3. Размер платы за услуги по управлению многоквартирным домом, а также плата по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за расчетный период определяется с учетом предложений Управляющей компании и составляет на момент подписания Договора управления и содержания в размере (стоимость) за один кв. м. общей площади квартиры Собственника (Пользователя) (без учета лоджий), в том числе за обслуживание лифтов (стоимость) (при их наличии), вывоз ТБО (стоимость) и за ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере (стоимость) за один кв. м. общей площади квартиры Собственника (Пользователя) (без учета лоджий).

4.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей компанией за расчетный период в соответствии с приложением 2 Постановления Правительства РФ от 25.05.2006 г. № 307 на основании тарифов, установленных Администрацией г. Обнинска (Приложение № 3).

4.5. Размер оплаты работ и услуг, направленных на достижение целей управления домом, подлежит ежегодной индексации без согласования с Собственником (Пользователем):

  • вследствие изменения уровня тарифов и/или нормативов потребления органами местного самоуправления;
  • в связи с изменением цен на работы и услуги сторонних организаций.

4.6. Управляющая организация обязана извещать Собственника (Пользователя) об изменениях размера оплаты работ и услуг, предусмотренных пунктом 4.3. настоящего договора, не менее чем за 1 (один) месяц до вступления изменений в силу, путем уведомления в счетах-квитанциях (счете) и (или) на информационных досках в подъездах дома.

4.7. Оплата за оказанные Управляющей компанией услуги, а также возмещение расходов, указанных в пункте п. 3.1.6 настоящего Договора, осуществляется ежемесячно по счету-квитанции — для физических лиц или счету — для юридических лиц.

4.8. В выставляемом Управляющей компанией счете-квитанции или счете указываются: расчетный период, размер оплаты оказанных услуг, оказанных Управляющей компанией, размер оплаты услуг, подлежащих возмещению и оказанных третьими лицами, сумма задолженности Собственника (Пользователя) за предыдущие расчетные периоды, а также сумма пени, определенная в соответствии с условиями Договора.

4.9. Льготы по оплате услуг, являющихся предметом Договора, предоставляются в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.10. В случае изменения стоимости услуг по Договору Управляющая компания производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

4.11. Внесение платежей Собственником (Пользователем) осуществляется по счету-квитанции или счету не позднее 10 (десяти) дней с момента доставки счета-извещения, указанной в счете-квитанции.

4.12. Плата осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управляющей компании через банк, кассу Управляющей компании, другие организации, принимающие коммунальные платежи; иными способами, разрешенными законодательством РФ.

4.13. Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома производится управляющей компанией по результатам сезонного обследования общего имущества многоквартирного дома на основании мероприятий и графика подготовки к зимнему сезону за счет средств собственников помещений, поступающих на ремонт общего имущества многоквартирного дома.

4.14. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по мере необходимости на основании решения Собственников, принятого на Общем собрании Собственников и за счет Собственника (Пользователя). Решение Общего собрания Собственников (Пользователей) помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается на основании сметы с учетом предложений Управляющей компании о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех Собственников, имеющих помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому Собственнику обязательство предыдущего Собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома переходит к новому Собственнику с момента возникновения права собственности .

4.15. Неиспользование Собственником (Пользователем) помещений не является основанием для невнесения платы за услуги по Договору (ст.155 п.11ЖК РФ).

5. Ответственности сторон

5.1. Управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате ее действий или бездействия, в размере действительного причиненного ущерба.

5.2. Управляющая компания не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по ее вине или не по вине ее работников.

5.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей компанией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая компания.

5.4. В случае нарушения Собственником (Пользователем) сроков внесения платежей, установленных п. 4.11 настоящего Договора, Управляющая компания вправе взыскать с него пени в размере 1/300 (одной трехсотой) учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Размер пени указывается в счете-квитанции или счете, ежемесячно выставляемом Управляющей компанией, и подлежит уплате Собственником (Пользователем) одновременно с оплатой услуг в соответствии с разделом 5 Договора.

5.5. При нарушении Собственником (Пользователем) обязательств, предусмотренных Договором, последний несет ответственность перед Управляющей компанией и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций.

5.6. В случае, если Собственник (Пользователь) своевременно не уведомил Управляющую компанию о смене Собственника (Пользователя) и не предоставил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником (Пользователем), с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

5.7. Собственник (Пользователь) несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.

5.8. Управляющая компания несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг в соответствии с действующим законодательством.

5.9. В случае причинения убытков Собственнику (Пользователю) по вине Управляющей компании последняя несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.10. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Читайте так же:  Ключи для код4 мультиплеер лицензия

6. Особые условия

6.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, если стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

7. Форс-мажор

7.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

7.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.

7.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.

8. Срок действия Договора

8.1. Договор является публичным Договором в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8.2. Договор заключен на срок: (срок) . Начало действия Договора с (дата) Настоящий Договор действует до (дата) .
С момента заключения настоящего Договора управления многоквартирным домом все ранее заключенные Договора теряют юридическую силу.

8.3. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством при изменении способа управления многоквартирным домом на общем собрании Собственников (Пользователей).

8.4. В случае расторжения Договора Управляющая компания за 30 (тридцать) дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной управляющей организации, одному из Собственников (Пользователей), указанному в решении общего собрания данных Собственников (Пользователей) о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник (Пользователь) не указан, любому Собственнику (Пользователю) помещения в таком доме.

8.5. Изменение и расторжение настоящего Договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством.

8.6. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении Договора управления по окончании срока его действия, настоящий Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

9. Реквизиты сторон

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ:
ЗАО «БЫТ-СЕРВИС» 249034 Калужская обл. г. Обнинск ул. Гагарина, 45 офисы №№ 307, 308, 309, 326,
ОГРН 1024000942921 ИНН 4025050427 ОКОНХ 63100
р/счет 40702810900000000047 в МСЭБ филиал «Обнинский», К\счет 30101810800000000725, БИК 042913725,
Телефоны: Генеральный директор – 3-07-16, Бухгалтерия – 4-88-83, 3-87-23, Договорной отдел — 3-22-26,
Диспетчер РСУ – 9-73-63, Паспортный стол – 3-32-67, Аварийно-диспетчерская служба – 4-48-88.

Генеральный директор
Заслуженный работник ЖКХ
Калужской области
Кац В.Л.

СОБСТВЕННИК (ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ) ПОМЕЩЕНИЯ:
(Ф.И.О. адрес, телефон, подпись)

Договор управления многоквартирным домом – образец, приложения, форма. Пример идеального договора для жителей и для УК.

В этой статье мы расскажем о, пожалуй, самом важном документе, который заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. На что обратить внимание, какие пункты нужны убрать, а какие добавить, что требуется для изменения текущего договора управления и как расторгнуть договор управления досрочно.

Сразу отметим, что эта статья написана простым доступным языком для широкого круга лиц, писать ее с использованием сложной профессиональной терминологии – значит сделать ее неинтересной и трудной для понимания собственниками помещений, обычных жителей. Профессиональные юристы, возможно, отметят некоторую простоту изложения материала без отдельного глубокого погружения в сторону гражданского законодательства. Скачать образец «народного» договора Вы сможете внизу страницы в конце статьи.

Об авторе статьи: Константин Орлов, руководитель системы «Домсканер», которая подготавливает и проводит общие собрания собственников в тысячах многоквартирных домов по всей России.

В ходе своей работы в проведении общих собраний и консультированию инициативных собственников в половине случаев мы приходим к тому, что требуются изменения в договоре управления многоквартирным домом или же жители дают образец договора управления для помощи в его изучении и внесении изменений. Давайте более подробно рассмотрим, из чего состоит договор, какие в нем есть важные части и на что нужно обращать внимание в первую очередь!

Главная проблема – жителям всегда предлагают свою редакцию договора управления, в которой они имеют меньше прав, а управляющая компания максимально снимает с себя ответственность и формы контроля. Давайте кратко рассмотрим состав договора.

Состав (структура) договора описана в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ и включает в себя 4 раздела:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если перевести на русский язык – что отдаем в управление УК, что она будет делать, сколько это стоит, как ее контролировать

1. Состав общего имущества многоквартирного дома

Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома? Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

К такому имуществу относятся:
— фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
— помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
— инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет. Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро. Вроде как вокруг дома газоны, а по документам земля не разграничена и жителям не принадлежит.

2. Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Смотрите какой длинный и сложный заголовок, Вы его поняли? Давайте разберем его по частям:
— управление МКД (это то, что непосредственно делает управляющая компания, а именно – выставление ежемесячных платежек, взыскание платы с задолжников, выставление счетов и сбор денег за использование общего имущества, фактически осуществляет сбор доходов дома, иные функции УК)
— содержание и ремонт общего имущества (сюда входят работы по уборке подъездов, подметанию двора, аварийная служба, обслуживание лифтов, промывка и опрессовка системы отопления, дератизация и дезифекция итд, а также ремонт общего имущества – Вы же хотите ремонт в подъезде по мере необходимости?)
— перечень коммунальных услуг (поставка горячей и холодной воды, водоотведение, отопление, электроэнергия, газ).

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Давайте абстрагируемся и представим, что мы живем в своем частном доме (коттедже), вокруг коттеджа есть земельный участок. Зимой нам лень убирать снег и мы попросили своего соседа Сергея за вознаграждение убирать снег:
— Сергей, мог бы ты убирать снег у нас на участке вокруг дома по отмостке, а также по дорожкам, а я буду платить тебе 1000 рублей в месяц?
— Как часто нужно убирать снег? Своей лопатой или подметать?
— Ежедневно, подметать, снега у нас мало.
— Нет, я не согласен на 1000 рублей. Давай 3000, но я буду только подметать дорожки метлой на газоны и не буду вывозить снег с участка и по рукам!

В этом диалоге вы увидели, что стороны договариваются по цене, а также по объемам работ и их периодичности. В многоквартирном доме – все точно также! Управляющая компания предлагает жителям свои расценки на те или иные виды работ по управлению (выставление платежей, сбор доходов дома итд) и содержанию (уборка подъездов, подметание двора, осмотры и ревизии подвала, обслуживание лифтов итд), а жители могут или принять их или договориться о другой стоимости или выбрать другую УК.

Читайте так же:  Документы на покупку жилья под материнский капитал

ВАЖНО! НИКАКИХ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ТАРИФОВ НА УПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ НЕТ! Тарифы утверждаются только на коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление, электроэнергия, водоотведение, газ). Тарифы на содержание и ремонт – договорная величина. В некоторых городах, для простоты расчетов применяют РЕКОМЕНДОВАННЫЙ для муниципального жилья тариф. Домов, где более 50% принадлежит муниципалитету единицы. Поэтому не давайте ввести себя в заблуждение и торгуйтесь за каждую копейку тарифа. Это Ваши деньги!

Плюс смотрите структуру тарифа, есть ли там деньги на текущий ремонт, в каком объеме.

4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Самый классный пункт, который, на практике, отсутствует в подавляющем большинстве договоров. Если вы не будете платить за квартиру – что будет? Пеня! Если УК один раз не уберет двор, что будет? А если УК не сделает ежегодный весенне-осенний осмотр дома? (чтобы узнать ответ — посмотрите свой договор управления!)

У Вас есть договор управления или Вам предложили его заключить. На что нужно обратить внимание?

  1. Срок договора. Обычно УК ставят его по умолчанию на 5 лет. Требуйте 1 год с возможностью пролонгации.
  2. Порядок расторжения договора. Никаких штрафных санкций для собственников, никаких «если доказали нарушение договора» и тому подобного. Общим собранием приняли решение – расторгли.
  3. Порядок заключения договоров на использование общего имущества – только по решению Совета МКД. Чтобы без Вас не сдавали Ваше имущество в аренду третьим лицам.
  4. Порядок распределения средств от использования общего имущества (доходы дома) – обычно ставят 70/30, где 70% — собственникам, а 30% — в доход УК. Мы рекомендуем 90/10.
  5. Порядок определения подрядчиков по текущему ремонту – опять же через Совет дома. Очень часто УК завышают сметы и приводят «своих» подрядчиков, которые делают некачественную работы за огромные деньги.
  6. Порядок осуществления контроля – ежемесячные (ежеквартальные) акты выполненных работ, на основании которых УК имеет право списывать средств. Если акт не подписан – работа считается не принятой (услуга не оказанной).
  7. Ежемесячный отчет о доходах и расходах многоквартирного дома. Вы должны понимать сколько у вас есть денег, на что их можно потратить. Кстати, прямо сейчас ответьте на вопрос, сколько денег на счете Вашего дома на 1 число этого месяца?
  8. Порядок отнесения расходов потерь ОДН сверх нормативов – только на УК. Очень часто стали попадаться договоры, где относят на собственников.
  9. Порядок контроля должен включать в себя штрафы, в том числе, в сторону УК за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  10. Договор может быть дополнен любыми предложениями собственников.

Следите за этой статьей, ее ждет дополнение!

Договор управления МКД предложенный общественной организацией «Народный контроль в ЖКХ» (нкжкх.рф) — скачать (скачан 1052 раза)

Нюансы при заключении договора управления многоквартирным домом и его образец на 2018 год

Управление многоквартирным домом должно быть всецело направлено на улучшение условий проживания собственников квартир.

Перед обладателями жилплощади в таком доме ставится выбор нескольких вариантов осуществления управления:

  1. Самими жильцами-собственниками,
  2. Посредством создания ТСЖ или жилищного кооператива,
  3. Управляющей организацией на условиях договора управления.

Фактически система управления определяется на общем собранием собственников путем голосования. Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов.

Между кем заключается договор?

Если обладателями квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ, то они сами могут заключать договор с управляющей компанией.

Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора:

  • одной стороной обязательно является управляющая компания;
  • второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать — собственники жилых помещений дома, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.

Существенные условия договора

Управляющая компания должна обеспечивать комплекс мер, направленных на:

  • осуществление работ и оказание услуг, связанных с управлением домом с большим количеством квартир;
  • оказание услуг, направленных на содержание общедомового имущества;
  • выполнение ремонтных работ этого имущества;
  • оказание коммунальных услуг.

В описании предмета соглашения должны быть четко прописаны и следующие пункты:

  • адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
  • перечень общедомового имущества и его подробное описание;
  • список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
  • предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.

В договоре управления в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

  • сроки, отведенные на осуществление необходимых работ и оказание услуг;
  • список всех необходимых работ и услуг по содержанию и ремонту и восстановлению общедомового имущества;
  • как будет контролироваться работа управляющей организации и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
  • оплата обладателями жилых площадей за работу, выполняемую управляющей организацией;
  • величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.

Права и обязанности управляющей компании

В обязанности управляющей компании входит:

  • оказание услуг и осуществление необходимых работ, направленных на управление домом;
  • осуществление текущих ремонтных мероприятий и содержание общедомовых коммуникаций;
  • обязанности, связанные с оказанием коммунальных услуг;
  • обеспечение безопасных условий жизнедеятельности;
  • поддержание общего имущества в надлежащем состоянии;
  • разрешение вопросов, связанных с эксплуатацией этого имущества;
  • прочие обязанности, такие как составление актов выполненных работ, сбор жалоб от собственников, информирование жильцов и т.д.

Управляющая организация имеет право:

  • самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
  • выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
  • требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
  • проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
  • при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
  • привлекать для осуществления работ сторонние организации;
  • присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
  • реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.

Порядок отчета УК о работе и контроль ее деятельности

Как правило, четкий порядок отчета управляющей компании перед собственниками содержит сам договор.

Он должен составляться и доводиться до жильцов либо регулярно на какую-то конкретную дату, либо по окончании выполнения какой-то работы или оказания услуги.

Отчет должен быть комплексным и всесторонне описывать состояние дома и общего имущества как с технической, так и с материальной стороны:

  • затраты на ремонтные работы и благоустройство;
  • стоимость коммунальных услуг;
  • техническое и санитарное состояние;
  • принятые меры, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Также в отчете должен содержаться план работ на предстоящий период с приложенной к нему сметой расходов.

Контроль за деятельностью управленцев осуществляется собственниками жилых помещений путем совместного осмотра и оценки состояния общедомового имущества, проверки правильности и целесообразности расходования денежных средств, оценки качества оказанных услуг, проверки предоставленных управляющей компанией отчетов.

Условия расторжения

Договор управления может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Собственники могут выступить инициаторами в случае выбора иного способа управления или в результате принятия решения о смене управляющей компании.

О предстоящем расторжении управляющая копания должна быть предупреждена не менее чем за два месяца.

Если инициатива исходит от управляющей организации, то она обязана предупредить собственников не позднее, чем за месяц до прекращения договора.

Подводные камни в договоре

Первое, на что нужно обратить особое внимание, это прописанные в договоре сроки выполнения компанией тех или иных работ.

Если отсутствуют конкретные даты или они указаны размыто, то работы могут вестись в течение многих дней, а может и месяцев.

В данном случае выходом из положения может стать заключение дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, в котором все работы и их сроки будут прописаны.

Ответственность сторон должна быть описана максимально подробно и конкретно. При этом четко должна быть указана ответственность исполняющей стороны, а не просто информация о ней.

Детально должны быть расписаны все цены и расценки за весь перечень услуг. Жильцам нужно знать конкретные цифры и за что они выставляются. В квитанциях недопустимо наличие общих фраз, только четкие формулировки.

Должна быть прописана периодичность отчета управляющей организации перед собственниками, в противном случае он может не предоставляться годами.

Управление многоквартирным домом – важная составляющая комфортного проживания в нем. Для обеспечения надлежащего управления многоквартирным домом с компанией, которой вверятся имущество, заключается подробный и грамотный договор.

Только в этом случае с большой вероятностью удастся избежать проблем в будущем. А для этого перед заключением такого документа рекомендуется проконсультироваться с юристом, специалистом в этой области.

Видео: Разработан проект типового договора с управляющими компаниями

В небольшой лекции рассказывается, о том, как должен выглядеть образцовый договор управления многоквартриным домом.

В таком документе должны быть учтены интересы как жильцов дома, так и управляющей компании и подрядных и ресурсопоставляющих организаций. Приводятся основные положения правильного договора с управляющей компанией.

Sociologs.ru 2019 Все права защищены