Срок регистрации изменений в договор аренды

Регистрация изменений в договоре аренды

В период действия договора аренды могут возникать различные обстоятельства, в связи с которыми возникает необходимость внесения изменений в договор. Изменения могут касаться субъектов договора, например, при реорганизации юридического лица или при смене собственника недвижимого имущества; объекта договора, например, в случае переименования в адресе или при перепланировке помещения; при повышении или понижении арендной платы.

Внесение изменений в договор аренды возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной.

Изменения оформляются в виде соглашения (дополнительного соглашения) в простой письменной форме в том же количестве экземпляров, что и договор аренды.

Законом установлена обязательная регистрация изменений в договоре аренды недвижимости. Как и регистрация договора аренды, регистрация изменений в договоре аренды проводится в месячный срок с момента подачи дополнительного соглашения в регистрирующий орган.

Государственная пошлина за регистрацию изменений в договоре аренды уплачивается в размере 300 руб. для юридического лица и 100 руб. для физического лица.

С заявлением о регистрации изменений (дополнительного соглашения) обращается, как правило, арендатор недвижимого имущества в территориальный орган Управления Федеральной регистрационной службы и в случае отсутствия каких либо преград в регистрации, после истечения срока, установленного законом, в ЕГРП вносится запись о регистрации изменений в договоре аренды.

Всегда Ваш деловой Партнер,
«Департамент недвижимости»

Об изменении долгосрочного договора аренды (Дружинин А.)

Дата размещения статьи: 22.05.2015

После заключения долгосрочного договора аренды стороны нередко вносят в него определенные коррективы, изменяя и дополняя содержание арендного обязательства. На практике возникает немало вопросов, касающихся случаев, когда договор аренды и дополнительные соглашения к нему не прошли регистрацию. Какова их юридическая сила?

Если договор не прошел регистрацию

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Во избежание необходимости регистрации стороны могут заключить договор краткосрочной аренды сроком менее года и с условием о ежегодной пролонгации такого договора либо заключить договор аренды на неопределенный срок. Однако на практике зачастую участникам гражданского оборота все-таки необходим долгосрочный договор аренды (например, в связи с профилем бизнеса арендатора). Если по каким-то причинам стороны его не зарегистрировали, возникает вопрос: какая у него сила?
Ранее на страницах нашей газеты мы уже неоднократно рассматривали вопросы о юридической силе незарегистрированного долгосрочного договора аренды . Упраздненный ВАС РФ выработал подход, по которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
———————————
Бычков А.И. Не зарегистрирован, но должен исполняться // ЭЖ-Юрист. 2014. N 10; Бычков А.И. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. N 18.

Стороны незарегистрированного договора аренды все равно связаны обязательством, однако не могут противопоставить его третьим лицам (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), так как цель государственной регистрации договора как раз и состоит в создании возможности для заинтересованных третьих лиц знать обо всех зарегистрированных обременениях недвижимого имущества (Постановление ФАС ВСО от 04.12.2014 по делу N А33-16021/2013).
Поскольку в настоящее время указанное разъяснение ВС РФ не отменено, оно сохраняет силу и является обязательным для арбитражных судов в силу п. 1 ч. 1 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в РФ» и ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ «О внесении изменений в ФКЗ «Об арбитражных судах в РФ» и статью 2 ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», хотя в судебной практике уже есть примеры ограничительного толкования приведенного подхода.
Так, он неприменим к дополнительным соглашениям, не прошедшим государственную регистрацию, при наличии зарегистрированного основного договора аренды, к которому указанные соглашения заключаются (Определение ВС РФ от 17.03.2015 по делу N 307-ЭС15-661, А56-40821/2013), поскольку, как его неотъемлемые части, изменяющие первоначальное арендное обязательство, они обязательно должны быть зарегистрированы (п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Если стороны основной договор аренды не зарегистрировали, то они могут полагаться на наличие юридической силы не только у него, но и у всех дополнительных соглашений к нему. Более того, спустя длительное время после подписания таких документов, но в пределах срока аренды, согласованного в них, стороны вправе представить их на регистрацию в общем порядке, оснований для отказа в ее проведении у регистратора нет.

Не стали торопиться

Так как ни ГК РФ, ни Закон N 122-ФЗ никаких запретов на этот счет не содержат, стороны вправе обратиться за регистрацией своего договора аренды в любое время в пределах всего согласованного срока аренды. Они не обязаны подавать документы на регистрацию незамедлительно или в течение какого-либо определенного срока после его подписания.
Несмотря на то что договор долгосрочной аренды не был зарегистрирован и стороны формально лишены права вносить коррективы в такой незарегистрированный договор, законом не запрещен такой порядок оформления арендного обязательства. В пределах всего согласованного срока аренды стороны вправе представить свой договор на регистрацию, и он должен быть зарегистрирован со всеми дополнительными соглашениями к нему (Постановление ФАС ПО от 18.03.2014 по делу N А55-13175/2013).
На регистрацию может быть даже представлен долгосрочный договор аренды с рядом изменений и дополнений к нему, и даже с таким дополнительным соглашением, которое продлевает срок самого незарегистрированного договора аренды при условии, что на дату составления дополнительного соглашения к договору аренды указанный в самом договоре срок не истек. Если же в пределах согласованного в долгосрочном договоре аренды срока стороны за регистрацией не обращались, они не смогут оформить к нему по окончании его срока дополнительное соглашение, поскольку не вправе внести изменения в незарегистрированный договор с истекшим сроком действия (Постановление ФАС СЗО от 10.06.2013 по делу N А56-54668/2012).
Если между сторонами имеются два заключенных договора аренды, то при отсутствии специального условия приоритетным будет тот, что заключен позднее, даже если первый был зарегистрирован, а второй нет. Считается, что новым договором стороны прекратили предыдущий договор (Постановление УО от 18.12.2012 N Ф09-10475/12).
Стороны могут зарегистрировать договор долгосрочной аренды, однако по истечении срока, на который он был заключен, не снять обременение и не продлить его. В таком случае обременение останется в ЕГРП, что не мешает сторонам впоследствии его продлить отдельным соглашением, представив на регистрацию. Несмотря на то что зарегистрированный договор аренды считается продленным на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ), стороны не лишены возможности заключить к нему дополнительное соглашение и установить конкретный срок, а также внести иные изменения и дополнения по своему усмотрению (Постановление ФАС ПО от 10.04.2014 по делу N А55-5540/2013).

Предмет дополнительного соглашения

Предметом договоренности сторон договора аренды, решивших дополнить или изменить его, должны быть четкие и понятные положения, из содержания которых будет усматриваться воля сторон. Неясные и расплывчатые формулировки могут вызвать дополнительные вопросы у регистратора и стать причиной для отказа в проведении регистрации.
Например, в одном деле суд признал правомерным отказ в регистрации дополнительного соглашения, в котором стороны просто указали на объединение всех арендованных земельных участков одним разрешенным использованием и соединение всех условий договоров в один без уточнения всех существенных условий. Суд отметил, что из данного соглашения невозможно определить, какие изменения вносятся в договоры, прекращаются они или нет, в каком виде следует считать действующий договор (Постановление ФАС ЗСО от 05.05.2012 по делу N А56-36440/2011).
В дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды не получится вынести часть помещения из ранее предоставленной площади, если в ЕГРП она существует как единый объект, реальный выдел и постановка на кадастровый учет части площади не производились.
Стороны не смогут в своем отдельном соглашении договориться об установлении фактических границ с обозначением их на поэтажном плане, поскольку такая идентификация не свидетельствует о надлежащем описании объекта аренды, так как сведения в ЕГРП об объекте недвижимого имущества вносятся только на основании документов, выданных соответствующими уполномоченными органами (Постановление ФАС МО от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П).
Стороны могут выполнить все необходимые операции и после этого внести коррективы в договор аренды либо заранее связать себя предварительными обязательствами по этому поводу (ст. 429 ГК РФ).
Заключив договор аренды в отношении определенного имущества, стороны при этом не лишены возможности в дальнейшем вносить в него любые изменения и дополнения по своему усмотрению, но чтобы они не противоречили закону (ст. 422 ГК РФ). По окончании срока действия зарегистрированного договора аренды стороны вправе прекратить существующее обременение и заключить договор на новых условиях, либо заключить дополнительное соглашение, в котором отразить все свои новые договоренности по любым параметрам.
Если, например, коммерсант свой арендный бизнес решил вывести на отдельную компанию, он может между собственником недвижимости и компанией-арендатором заключить долгосрочный договор аренды, по которому арендатор получит значительную часть площадей в объекте недвижимости с правом сдачи их в субаренду. В дальнейшем при необходимости он может оптимизировать порядок работы и заключать прямые договоры с субарендаторами, исключив из цепочки компанию-арендатора.
Для этого не обязательно сначала регистрировать прекращение договора аренды и потом перезаключать прямые долгосрочные договоры аренды на субарендаторов. Если арендаторов немного, коммерсант может оформить многостороннее дополнительное соглашение к договору аренды, в котором укажет на прекращение арендных отношений с арендатором и распределит все площади между субарендаторами с указанием для каждого из них размера арендной платы и иных сопутствующих платежей, а также других условий пользования арендованным имуществом.
В такой ситуации у регистратора могут возникнуть сомнения, не пытаются ли стороны таким путем оптимизировать свои расходы по уплате пошлин, учитывая, что за регистрацию каждого договора аренды в бюджет причитается к уплате сумма в размере 22 тыс. руб. за каждый договор, в то время как за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды — всего 1 тыс. руб. (абз. 3 п. 22, абз. 2 п. 27 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Однако следует иметь в виду, что стороны могут вносить изменения и дополнения в части любых условий своего договора аренды, увеличивать или уменьшать арендуемую площадь и оформлять это дополнительным соглашением к договору аренды, поскольку законодательством не предусмотрена необходимость обязательного заключения нового договора с прекращением предыдущего (Постановление ФАС СЗО от 10.09.2012 по делу N А26-237/2012).

Читайте так же:  Адвокат астахов адрес

О форме и содержании

Ни правила главы 34, ни нормы ст. ст. 450, 452 ГК РФ не исключают права участников гражданского оборота выбрать по своему усмотрению конкретную форму, в которую они смогут облечь свои обязательственные отношения. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает для них право как заключить отдельный самостоятельный договор, так и оформить дополнительное соглашение к уже действующим договорам, в том числе даже если они между собой предметно не связаны, поскольку выбор возможных и наиболее подходящих конструкций имеется у сторон договора, а не у регистратора.
Регистратор вправе проводить юридическую экспертизу представленных на регистрацию документов, однако он лишен права оценивать договоры с точки зрения их целесообразности и эффективности. Отметим, что закон не содержит такого основания для отказа в проведении регистрации, как уплата заявителем пошлины в меньшем размере, чем с него причиталось бы при проведении не одной регистрационной процедуры, а нескольких (ст. 20 Закона N 122-ФЗ).
Регистратор будет не вправе приостановить регистрацию с указанием на необходимость уплаты пошлины за регистрацию в большем размере, чем было уплачено заявителем, из-за того, что из содержания дополнительного соглашения усматривается воля сторон не на внесение изменений и дополнений в ранее заключенный договор, а на совершение новой самостоятельной сделки, хотя в судебной практике можно встретить и иной подход.
Так, передача прав и обязанностей по договору аренды представляет собой замену арендатора в договоре аренды, правовым последствием перенайма является внесение в ЕГРП записи об обременении помещения правом аренды лица, получившего обязательственные права в результате перенайма. Следовательно, соглашение о перенайме является самостоятельной сделкой, а не дополнительным соглашением к договору аренды, влекущим необходимость внесения изменений в записи ЕГРП (Постановление АС УО от 11.09.2014 N Ф09-5268/14).
Вместе с тем любое дополнительное соглашение также является самостоятельной сделкой, поскольку направлено на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 158 ГК РФ). Стороны сами выбирают порядок оформления своих взаимоотношений, поэтому, если они выбрали такую форму, как дополнительное соглашение, оснований считать его самостоятельным договором не имеется.
У участников гражданского оборота не получится вывести в дополнительное соглашение пролонгацию своего договора аренды в ситуации, когда заключение договора аренды является возможным только по результатам проведения публичных торгов (ч. ч. 1 и 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Такое дополнительное соглашение, по сути, направлено на обход обязательных правил, связанных с заключением договора аренды государственного или муниципального имущества, поэтому в его регистрации будет отказано (Постановление АС МО от 17.02.2015 N Ф05-17174/2014 по делу N А40-177257/13).
Однако нет никаких препятствий для регистрации дополнительного соглашения, которым будет увеличена полезная площадь помещений, находящихся в публичной собственности, если это вызвано реконструкцией арендуемого имущества при сохранении арендного обязательства в части цены и срока в неизменном виде, поэтому торги в данном случае не требуются (Постановление ФАС ВВО от 26.02.2014 по делу N А38-2039/2013).

Изменение срока договора аренды в сторону уменьшения

Постараюсь очень кратко:

Есть основной договор аренды на три года. Должен быть зарегистрирован,но не зарегистрирован. Можно ли обойти обязанность его зарегистрировать,заключив допник,изменяющий условие о сроке на 11 месяцев той же датой заключения первоначального договора? Будет ли первоначальный договор аренды все еще считаться заключенным на три года, или быть таковым перестанет?

Меня смущает то, что по идее ведь если основной договор подлежит регистрации,то и все допники к нему тоже,даже несмотря на то,что этот допник в тот же день изменил главное условие о сроке. Права ли я в своих опасениях?

Заранее большое спасибо!

Ответы юристов (2)

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества. Вы же в своем вопросе не пишете, об аренде какого имущества идет речь. Надо полагать — недвижимое имущество.

Если нет государственной регистрации, то незачем заключать вам дополнительное соглашение к этому договору об изменении срока его действия, тем более — «задним» числом. Заключите новый договор аренды на 11 месяцев «задним» числом и на этом Ваши проблемы закончатся. По истечении 11 месяцев вы можете продлить срок действия этого договора еще на 11 месяцев путем заключения дополнительного соглашения. Так Вы можете продлевать его до тех пор, пока будет в этом надобность.

Уточнение клиента

На этом мои «проблемы» не закончатся, так как этот вопрос решаем не мы, и если бы этот вопрос решали мы, то мы бы давно так и сделали.

Я спрашиваю о том, изменит ли заключение дополнительного соглашения тем же числом к основному договору срок договора, в результате чего он перестанет подлежать гос.регистрации, или нет.

Варианта два — первый — дополнительное соглашение заключается к основному договору,который подлежит гос.регистрации,следовательно и договор д.б. зарегистрирован, и допник к нему, и неважно,каким числом он заключен и что он изменяет.

Вариант два — заключенное тем же числом дополнительное соглашение изменяет договор в основной части по сроку, также допник является неотъемлемой частью договора, следовательно изначально это уже договор на 11 месяцев и вопрос с гос.регистрацией решен — она не нужна. Так какой из двух вариантов?

25 Мая 2017, 10:36

Уточнение клиента

«На этом мои „проблемы“ не закончатся, так как этот вопрос решаем не мы, и если бы этот вопрос решали мы, то мы бы давно так и сделали».

Стороны договора равноправны. Это требование вытекает из смысла и содержания ст. ст. 120-121 ГК РФ. Если вопрос решаете не Вы, то и заключать договор без доверенности должны не Вы.

Следует иметь в виду, что заключение договора или дополнительного соглашения «задним» числом не предусмотрено и не может быть предусмотрено никакими нормами права. Дополнительное соглашение к договору — оно есть дополнительное соглашение и потому является неотъемлемой частью договора.

Если Вы дополнительным соглашением к договору измените срок действия договора, значит, регистрировать его не нужно будет. Но это делать «задним» число нельзя. Если измените реальным числом, к Вам от налоговой службы могут возникнуть вопросы. Исходите из того, что я написал Вам. Вопрос Ваш не конкретен.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Незарегистрированный в срок договор аренды

Добрый день, есть такая ситуация взяли в аренду помещение в здании у администрации города на 5лет и не зарегистрировали договор в ЕГРН, хотя в договоре аренды у нас указано зарегистрировать в течении трех месяцев. Через пол года администрация продала здание физическому лицу с обременением нашим договором, через аукцион, то есть покупатель согласился с обременением и был в курсе его, более того даже заключил дополнительное соглашение с нами о смене арендодателя. Через какое то время он узнал что договор аренды был не зарегистрирован и считает его не действительным и предлагает уже другие условия и другой срок и открыто говорит, что выселит нас через 2 года мы естественно не согласны, мотивируем это вот этим»Позиция ВАС РФ: Заявление приобретателя недвижимости о выселении арендатора в связи с отсутствием госрегистрации договора аренды, о существовании которого заявитель знал в момент приобретения, является злоупотреблением правом Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Применимые нормы: п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 617 ГК РФ»Мы правы каковы у нас шансы если дойдет до суда??И ещё вопрос можем ли мы подать иск с требованием к новому арендодателю зарегистрировать договор в ЕГРН до того как он подаст иск против нас о недействительности договора и имеет ли в этом смысл??

Ответы юристов (2)

​Дмитрий, добрый вечер! Вы правы.

Согласно п.2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, поскольку иное законом не установлено.​

​п.1 статьи 617 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. НО.

​Отсутствие регистрации договора аренды, подлежащего регистрации, влечет прекращение обременения в случае смены собственника арендованного имущества.

Пункт 14 ​Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011г… № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, разъясняет:

В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

​Таким образом, договор Ваш договор будет считаться не заключенным, тем более с новым Арендатором.

Но у меня есть один вопрос!

В договоре аренды к обязательством относилось провести гос.регистрацию договора аренды, к Арендатору или к Арендодателю. Кто должен был зарегистрировать и не сделал этого и в каком году был заключен договор?

И в каком году был заключен договор аренды?

почитайте пожалуйста вот это Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94​, и

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ»О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

​там разъясняется как поступать с договорами заключенными после 01.03.2013 года.

если я правильно поняла регистрировать договора аренды не нужно.

Уточнение клиента

Договор был заключен в 2017г, по договору зарегистрировать мы его должны были в течении трех месяцев. Из вашего ответа следует что договор у нас не действителен?

а как же тогда разъяснения ВАС

«Позиция ВАС РФ: Заявление приобретателя недвижимости о выселении арендатора в связи с отсутствием госрегистрации договора аренды, о существовании которого заявитель знал в момент приобретения, является злоупотреблением правом Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 Применимые нормы: п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 617 ГК РФ»

Читайте так же:  Как оформить визу в прагу

Новый арендатор знал о существовании договора и был с ним полностью согласен во время покупки здания, даже подписал к договору дополнительное соглашение об изменении арендодателя! но как только узнал об отсутствии регистрации сразу стал отказываться от него.

15 Января 2018, 23:23

Дмитрий, да, Вы правы. Я немного запуталась в Пленумах и иных комментариях.

Пленум ВАС РФ от 25.02.2014N 165 пункт 4часть вторая четко комментирует Вашу ситуацию. И он позже по выпуску, чем тот, который я Вам приводила выше, от 2011 года.

Также, то что Вы подписали с ним Дополнительное соглашение это большой плюс для Вас. Потому что даже при под подписании Дополнительного соглашения они должны были видеть что договор долгосрочный. И в любом случае приняли все условия по договору.

Также хорошо было бы увидеть договор купли-продажи помещения новому собственнику, потому что если в самом договоре сказано о вашем договоре аренды, то вся правда на вашей стороне и Вы можете обязать нового собственника зарегистрировать договор аренды. Он знал о вашем договоре, подписал Доп. соглашение, а значит принимал все условия и получал арендую плату.

Выходите в суд с иском об обязательстве регистрации договора.

Они возможно попытаются тоже подать иск и признать договор недействительным, но у Вас большие шансы его выиграть.

100% гарантии вам не даст никто потому что суд принимает решение по своему внутреннему убеждению, главное собрать всю правильную доказательную базу.

Я желаю Вам удачного разрешения дела.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Надо ли регистрировать дополнительное соглашение к действующему договору?

Поселковый совет и наше ЗАО заключило договор аренды земельного участка по использованию его в сельскохозяйственном назначении. Этот договор аренды вступил в силу после, того как прошел государственную регистрацию. По определенным причинам было необходимо изменить основной договор. Так приняли решение заключить дополнительное соглашение к уже действующему договору аренды земельного участка между нашим ЗАО и поселковым советом. Надо ли регистрировать дополнительное соглашение к действующему договору?

Ответы юристов (5)

Доброго Вам дня!

Да, обязательно нужно зарегистрировать такое дополнительное соглашение, оно также будет действительно с момента государственной регистрации.

Если основной договор требовал государственной регистрации, например, был заключен на срок более одного года или требовалась государственная регистрация в силу закона, то дополнительное соглашение к нему также подлежит государственной регистрации.

В этом правиле есть некоторые исключения, например, если заключается дополнительное соглашение во исполнение договора аренды (корректируется уровень арендной платы относительно уровня инфляции, если договором предусмотрено, что она от него зависит), или, например, меняются банковские реквизиты сторон.

Но в любом случае подлежит государственной регистрации дополнительное соглашение, если меняются существенные условия договора, например, изменяются размеры участка, предоставленного в аренду, меняется срок аренды или размер арендной платы.

Уточнение клиента

на регистрацию дополнительно соглашения уходит столько же времени, как и на регистрацию основного договора?

18 Июня 2012, 17:37

Есть вопрос к юристу?

Да, регистрация осуществляется в такие же сроки, установленные для регистрации самого договора, это, как правило, 1 месяц со дня подачи документов на гос. регистрацию.

Здравствуйте! Дополнительное соглашение, вносящее изменения в основной договор должно быть совершено в той же форме, что и сам договор (ст.452 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.13, п.3:

» Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок.»

С уважением Татьяна Юрьевна

Согласно «Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135

«4) соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное»

Срок государственной регистрации, установленный Федеральным закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» составляет 1 месяц.

В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поскольку Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного Договором, то соответственно изменения, внесенные в Договор должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

При этом порядок регистрации зависит от существа изменений, внесенных Дополнительным соглашением в Договор аренды.

Согласно с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации, установлено, что в случае, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН), требуется внесение соответствующих изменений в подраздел 1 ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в ГКН.

В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее- Правила), лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относится сведения, которые не влекут за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, а также прекращения или перехода прав на него (перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса, уточнение площади объекта недвижимого имущества, изменения при его незначительной реконструкции и т.п.).

В соответствии с пунктом 68 Правил, внесение изменений заносится в лист записи об изменениях Единого государственного реестра прав с указанием реквизитов документов, послуживших основанием для внесения изменений (например, при заключении физическим лицом брака и сменой в этой связи фамилии таким документом является свидетельство о заключении брака).

Поэтому от заявителя помимо заявления на внесение изменений в Единый государственный реестр прав также требуется документ, подтверждающий факт изменения соответствующих сведений, ранее внесенных в Единый государственный реестр прав.

Заявление лица о внесении изменений и прилагаемые к нему документы (если эти документы представляются, а не только предъявляются) регистрируется в книге учета входящих документов в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов.

Все документы, касающиеся внесения изменений в Единый государственный реестр прав, помещаются в дело правоустанавливающих документов (пункт 46 Правил ведения книг учета документов).

После того, как внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществлено, заявителю направляется об этом письменное уведомление.

Документы, предоставляемые для внесения изменений в ЕГРП:

1. Заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
2. Документ об уплате государственной пошлины.

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — также документ, подтверждающий его полномочия (например, нотариально заверенная доверенность), который представляется в подлинном экземпляре и копии.

4. Документ, подтверждающий факт изменения данных, ранее внесенных в ЕГРП, который предоставляется в подлинном экземпляре и надлежащим образом удостоверенной копии:

  • фамилии, имени, отчества правообладателя;
  • реквизитов документа, удостоверяющего личность;
  • адреса постоянного места жительства (преимущественного пребывания) — для физических лиц;
  • наименования юридического лица;
  • адреса (места нахождения) юридического лица;
  • назначения объекта;
  • адреса объекта;
  • площади объекта (в случае ее уточнения);
  • и иные.

С уважением Ф. Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как внести изменения в договор аренды

Вопрос-ответ по теме

Можно ли поменять торговую площадь в договоре задним числом, если договор зарегистрирован в юстиции (наш арендатор просит нас это сделать)

сообщаем следующее: В данном случае можно внести изменение в договор аренды в части арендуемой площади, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. При этом, в дополнительном соглашении можно указать, что вносимые изменения применяются к отношениям сторон, возникшим до даты заключения соглашения (например, с конкретной даты).

Дело в том, что в соответствии с п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, распространить действия условий доп.соглашения в части уточнения арендной площади, можно на предшествующий период

В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12.*

Внимание! Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется.

Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Читайте так же:  Полномочия гос думы таблица

Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). Подробнее об этом см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.

У арендодателя изменились банковские реквизиты. Нужно ли в этом случае регистрировать указанные изменения, если сам договор аренды был зарегистрирован

Да, нужно. Но только в том случае, если стороны оформляют указанные изменения дополнительным соглашением.

Дело в том, что если договор аренды подлежит регистрации, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.

Однако при заключении договора аренды стороны могут прописать условие о том, что при изменении банковских реквизитов составлять дополнительное соглашение не нужно (например, «При изменении банковских реквизитов стороны уведомляют друг друга в течение 5 (пяти) рабочих дней по почте заказным письмом, по факсу и иными доступными средствами связи. Составление дополнительного соглашения в этом случае не требуется»). В таком случае составлять дополнительное соглашение и затем его регистрировать не нужно. Подобное условие может быть выгодно для сторон договора, поскольку освободит их от необходимости соблюдения формальностей, связанных с регистрацией дополнительного соглашения.

Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 350 руб. с физических лиц и 1 тыс. руб. с организаций (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такая правовая позиция изложена в пункте 1 письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды».

Регистрация дополнительного соглашения

Заключен договор аренды нежилого помещения от 01.02.2014 сроком на 11 месяцев. 01.10.2014 было подписано дополнительное соглашение о продлении договора аренды на срок до 31.12.2015, а также изменен размер арендной платы. При этом в нем предусмотрено распространение его действия в соответствии со статьей 425 ГК РФ на отношения сторон с 01.04.2014. Правильно ли я понимаю, что такое соглашение подлежит регистрации?

Уточнение клиента

Спасибо всем ответившим, я все понял. И следующий вопрос. Правомерно ли будет подписание нового договора аренды от 01.02.2015 на условиях вышеупомянутого дополнительного соглашения с распространением его действия в соответствии со статьей 425 ГК РФ на отношения сторон с 01.04.2014?

10 Февраля 2015, 09:16

Ответы юристов (16)

В соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 данное правило распространяется также на договоры аренды нежилых помещений.

Таким образом, поскольку дополнительным соглашением основной договор аренды продлевается на срок — более 1 года, то оба договора (основной и дополнительный) подлежат регистрации.

Есть вопрос к юристу?

Юрий, доброе утро.

А основной договор у Вас не регистрировался?

Уточнение клиента

Нет, так как он краткосрочный.

10 Февраля 2015, 09:06

Добрый день! Заключите доп соглашение на неопределённый срок:

Позиция ВАС РФ: Возобновленный на неопределенный срок договор
аренды недвижимого имущества не подлежит госрегистрации

Применимые нормы: п. 2 ст. 609,
п. 2 ст. 621,
п. 2 ст. 651
ГК РФ

Пункт 11
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не
подлежит государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651
ГК РФ государственная регистрация требуется для договора аренды здания,
заключенного только на срок не менее одного года.

Примечание. Правовая позиция высказана в отношении аренды зданий
(сооружений), но может применяться и к ситуациям, связанным с арендой иного
недвижимого имущества (например, земельных участков)

Если стороны согласовали все существенные условия договора и до его госрегистрации объект аренды передан арендатору, суд может посчитать, что срок действия договора исчисляется с момента начала пользования имуществом, даже если договор содержит условие о вступлении в силу с момента государственной регистрации.
Если договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован, то в этом случае возникают последствия, влияющие как на отношения сторон договора, так и на их отношения с третьими лицами: Если государственная регистрация отсутствует, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор считается незаключенным.
Однако, когда по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний, все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами, он связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, будет продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года. Так как у вас дополнительным срок продлен на срок более 1 года — необходимо регистрировать.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального закона „О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“

9. Соглашение сторон об изменении размера арендной
платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества,
подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной
государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью
договора аренды и изменяет содержание и условия обременения,
порождаемого договором аренды.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента
такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Указанное правило применяется и к аренде нежилых помещений (смотрите, например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Применительно к рассматриваемой ситуации сказанное означает, что в 2011
году сторонами было заключено соглашение, связавшее их взаимными
обязательствами, которое, хотя и не может быть признано договором аренды
в силу отсутствия государственной регистрации такого договора, тем не
менее по существенным условиям аналогично этому виду договора. Иными
словами, в рассматриваемой ситуации, даже в отсутствие государственной
регистрации подписанного в 2011 году соглашения, стороны с момента его
подписания обязаны исполнять зафиксированные в нем условия, в связи с
этим им не требуется совершать каких-либо дополнительных действий для
придания этому соглашению юридической силы.

Таким образом, если основной договор у Вас не зарегистрирован, то дополнительное соглашение так же не нужно регистрировать, но оно будет иметь юридическую силу, так как начало исполняться сторонами.

Добрый день, Юрий.

Выскажу свое мнение.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если в договоре аренды было указано, что он вступает в силу в момент подписания и подписан он 01.02.2014 г., то, соответственно, его срок действия истек 31.12.2014 г.

Из этого следует, что действие договора аренды теперь продлено на 12 месяцев, т.е. на год, соответственно, договор аренды на основании данного дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59:

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Т.е. чтобы избежать гос. регистрации, нужно либо заключить доп. соглашение на срок 11 месяцев либо на неопределенный срок, как указал коллега выше:

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Изменение размера арендной платы при этом не имеет значения, стороны вправе вносить изменения в договор аренды.

Sociologs.ru 2019 Все права защищены