Право застройки компенсация

ПРАВО ЗАСТРОЙКИ

Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М . А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева . 2003 .

Смотреть что такое «ПРАВО ЗАСТРОЙКИ» в других словарях:

ПРАВО ЗАСТРОЙКИ — – право долгосрочного пользования участком земли в целях возведения на нём жилого строения, а также владения, пользования и распоряжения возведённым на этом участке строением. П. з. в СССР устанавливалось на основании договора между коммунальным… … Советский юридический словарь

право застройки — вид сервитута; право долгосрочно пользоваться участком земли во время строительства жилого дома, а также владения, пользования и распоряжения возведенным на этом участке строением. Было предусмотрено ГК РСФСР 1922 г., но затем (с установлением… … Большой юридический словарь

право застройки — см. застройка … Справочный коммерческий словарь

Право личного пользовладения (узуфрукт) — ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением. Принципиальным отличием узуфрукта от права застройки является сохранение экономической сущности вещи и невозможность, по … Официальная терминология

ВЕЩНОЕ ПРАВО — – совокупность норм советского гражданского права, регулирующих такие имущественные отношения, в которых управомоченное лицо может осуществить свои права на определённую вещь непосредственно, не нуждаясь в положительных действиях других лиц.… … Советский юридический словарь

Вещное право — субъективное гражданское право, разновидность имущественных прав. Объектом В. п. является индивидуально определённая Вещь, т. е. вещь, обладающая особыми, присущими только ей свойствами. В. п. обеспечивает собственнику возможность… … Большая советская энциклопедия

Соседское право — определяет отношения между собственниками смежных земельных участков и городских зданий. Собственность (см.) признается в современных законодательствах полным и исключительным господством. Согласно с этим, некоторые из них провозглашают, что… … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

ЗЕМЛИ ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ — составная часть земель населенных пунктов (земель городов . а) земли, которые фактически уже застроены жилыми культурно бытовыми, промышленными, административными, религиозными и иными строениями либо сооружениями, в том числе и инженерной… … Энциклопедия юриста

Залоговое право мастерового — (MECHANICS LIEN) установленное законом залоговое право, налагаемое на собственность лицом, которое не получило должной компенсации за выполненную работу (мастеровой) или предоставленный материал (поставщик) для застройки земли … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Удостоверение на право временного пользования землей — документ, выдаваемый юридическим и физическим лицам, в том числе иностранным, при предоставлении земельных участков во временное пользование или аренду. ( Временные правила застройки Минска Столицы Республики Беларусь , утв. решением… … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения

Право застройки: проблемы обоснованности (Трофимова Г.А.)

Дата размещения статьи: 28.04.2016

Одним из новых вещных прав на землю Гражданским кодексом РФ в редакции проекта Федерального закона от 27 апреля 2012 г. N 47538-6 названо право застройки (п. 2 ст. 223 и глава 20.1 ГК РФ в редакции проекта). Данное право представляет собой узаконенную возможность на основании договора с собственником застраивать чужой земельный участок при внесении платы единовременно или ежегодно либо предоставления собственнику земельного участка в пользование и владение помещений в возведенных зданиях; и приобрести на время действия договора право собственности на постройку, которое по истечении срока договора переходит от застройщика к собственнику земельного участка.
———————————
СПС «КонсультантПлюс».

В ходе обсуждения положений Гражданского кодекса РФ в редакции проекта о праве застройки мнения исследователей разделились. С точки зрения одних, данное право должно сблизить российский правопорядок в области вещных прав с тем, что существует в западных странах достаточно давно, и обеспечить доступ к строительству жилых домов малообеспеченным семьям, не имеющим возможности купить земельный участок в городской черте, что оптимизирует рынок в сфере жилой недвижимости . Согласно позиции других право застройки в том виде, в каком оно представлено в Гражданском кодексе РФ в редакции проекта, в частности с обусловливанием права временной собственности застройщика, как искажает саму природу права собственности, так и не способствует решению жилищной проблемы, а потому не имеет преимуществ перед правом аренды земельного участка на долгосрочный период . В любом случае, всеми без исключения учеными отмечается установление законодателем преимущественного положения собственника земельного участка по сравнению с застройщиком .
———————————
См., в частности: Нугаева З.Н. Право застройки в редакции проекта изменений к ГК // Социально-политические науки. 2012. N 3. С. 115.
См.: Жолобова А.Ю. Право застройки: проблемы законодательной техники и правоприменения // Бизнес, менеджмент и право. 2013. N 1(27). С. 153 — 154; Шубин Ю.П. Права на землю в рамках проекта изменений Гражданского кодекса РФ // Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2012. Т. 17. N 4. С. 28.
См., например: Круглова О.А. Право застройки в современном российском гражданском праве и некоторых зарубежных правопорядках, перспективы его развития в России // Актуальные проблемы российского права. 2012. N 3(24). С. 153; Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. N 3. С. 129.

Попробуем же разобраться, кто из исследователей прав. Необходимо ли вводить в систему вещных прав право застройки, может ли это право действительно способствовать расширению строительства жилой недвижимости и обеспечению жильем лиц с невысокими доходами?
Согласно российскому варианту, представленному в Гражданском кодексе РФ в редакции проекта, право застройки состоит из следующих основополагающих элементов:
1) содержание права составляет право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения определенных объектов и последующей их эксплуатации (п. 1 ст. 300 проекта ГК РФ);
2) объектом права является возведение зданий и сооружений и использование их (п. 1 ст. 300 проекта ГК РФ);
3) основание возникновения права — договор (п. 4 ст. 300 Проекта ГК РФ);
4) форма действительности права — государственная регистрация (п. 4 ст. 300 проекта ГК РФ);
5) субъекты права застройки — любые лица; ограничений не предусмотрено (глава 20.1);
6) срок, на который устанавливается право, не может быть менее 50 и более 100 лет (ст. 300.3);
7) возмездность права застройки: определение размера платы производится в договоре и может меняться не чаще чем один раз в десять лет по соглашению сторон, а в случае его недостижения — по решению суда (п. 2 ст. 300.4);
8) оборотоспособность права застройки (п. 1 ст. 300.5);
9) неисключительность права застройки на один земельный участок: в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки (п. 1 ст. 300);
10) последствия реализации права: право собственности на возведенные здания и сооружения принадлежит застройщику, после прекращения права застройки — собственнику земельного участка (ст. 300.7);
11) основания прекращения права: истечение срока действия договора, соглашение между собственником участка и застройщиком; существенное изменение обстоятельств, длительная неоплата права и ненадлежащее использование земельного участка (ст. 300.6).
На основании вышеприведенных условий осуществления права застройки можно предположить возникновение на практике следующих проблем.
Во-первых, законодатель допускает возможность посредством имеющихся правил о сроке и порядке изменения платы за право застройки неосновательного обогащения собственника земельного участка и существенного ограничения в правах лиц, возводящих здания или сооружения на праве застройки либо же приобретших их после на том же праве.
В частности, нельзя не предположить в связи с нестабильностью каждой отрасли российского законодательства, что после введения права застройки изменение размера оплаты может быть допущено чаще, чем раз в десять лет, например в связи с инфляцией или другими экономическими условиями, и застройщик после возведения здания или сооружения или начала их возведения может быть поставлен в сложное положение. Отказаться от права застройки также будет трудно в связи с существенным изменением обстоятельств, так как в этом случае застройщик должен будет снести все, что было им возведено на участке.
Также и по истечении десяти лет после приобретения права застройки плата по решению собственника может быть установлена настолько высокой, что станет нерациональной для сохранения права застройки, которое по этой же причине сложно будет и продать вместе с имеющимися полностью или в определенной степени возведенными зданиями и сооружениями.
Не понятно, на что будет ориентироваться суд в качестве посредника при установлении нового размера платы за право застройки — на общий уровень инфляции, на уровень инфляции в сфере реализации построенных объектов недвижимости либо же на средний уровень цен сдаваемых на праве застройки земельных участков? В последнем случае собственники земельных участков просто могут договориться между собой о поднятии цен на право застройки, и застройщик окажется в ситуации, когда ему придется либо с убытком для себя продавать право застройки и уже возведенные в части и полностью здания и сооружения на этом земельном участке, либо же и вовсе отказываться в пользу собственника земельного участка от уже возведенных объектов. Причем законодатель не предоставляет застройщику право на получение компенсации с собственника земельного участка за передачу тому построенных объектов.
Во-вторых, вызывает сомнение возможность установления нескольких прав застройки на один земельный участок. Ведь понятно, что на одном и том же месте не может быть воздвигнуто одновременно несколько зданий или сооружений. Следовало бы указать, что собст
венник может, разделив имеющийся у него земельный участок на части, передать право застройки на них разным лицам.
В-третьих, достаточно неопределенным является положение о праве собственника жилого помещения в многоквартирном доме на долю в праве на земельный участок, если участок находится в государственной или муниципальной собственности.
Так, согласно п. 2 ст. 298.6 Гражданского кодекса РФ в редакции проекта собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. А в соответствии с п. 3 ст. 300.5 Гражданского кодекса РФ в редакции проекта переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения.
Правило lex spesialis (специальный закон имеет приоритет перед законом общим) в данном случае сложно использовать, так как специальной нормой будет являться, с одной стороны, приобретение помещения в многоквартирном жилом доме, находящемся на государственном или муниципальном земельном участке, с другой стороны, приобретение помещения в здании на земельном участке, принадлежащем на конкретном производном вещном праве — праве застройки.
В-четвертых, является кабальным условие, согласно которому застройщик не вправе досрочно отказаться от права застройки без согласия собственника земельного участка. Основываясь на том, что минимальный срок застройки равен 50 годам, что является достаточно большим сроком, за который могут существенным образом измениться как политико-экономическая ситуация в стране, так и имущественное положение застройщика, а также учитывая тот факт, что плата за использование земельного участка остается у собственника земельного участка за тот период, когда застройщик обладал этим правом, то следовало бы предоставить ему возможность расторгнуть договор об установлении права застройки с предупреждением собственника земельного участка не менее чем за шесть месяцев.
В-пятых, в результате приобретения здания или сооружения, возведенных на земельном участке, принадлежащем на праве застройки, собственник здания или сооружения приобретает это право лишь на время. В связи с чем возникает вопрос: а как должна определяться цена соответствующего здания и сооружения, находящегося во временной собственности, и самое главное — как должно быть зарегистрировано данное право собственности в государственном реестре недвижимости, с пометкой, что это лишь временная собственность, и соответственно с указанием, что срок его определяется оставшимся правом застройки, или же без такого указания?
Представляется, было бы разумным оставлять право собственности за лицом, воздвигшим здание или сооружение вплоть до передачи здания либо сооружения на праве собственности другому лицу, т.е. без перехода права собственности на них к владельцу земельного участка. В случае же спора между сторонами о плате за право застройки предоставить право собственнику здания или сооружения переноса данных объектов (если это возможно) на другой земельный участок и прекращения права застройки либо же выкупа собственником земельного участка соответствующих здания или сооружения по цене, определяемой соглашением сторон либо судом. В случае же отказа как собственника здания или сооружения от их переноса, так и собственника земельного участка от выкупа здания или сооружения и невнесения платы лицом, имеющим право застройки, собственнику земельного участка должно быть предоставлено право обращения в суд с требованием продажи соответствующих здания или сооружения иному лицу и одновременным переводом на покупателя права застройки с последующей выплатой полученных от продажи здания или сооружения и права застройки денежных средств бывшему собственнику проданного здания или сооружения и обладателю права застройки за минусом расходов, связанных с продажей этого здания и сооружения, в том числе судебных издержек.
В-шестых, застройщик или лицо, являющееся собственником здания или сооружения, возведенных на земельном участке на праве застройки, и приобретшее право застройки в случае приближения окончания срока существования права застройки или же возникновения иных неблагоприятных условий, в том ч
исле связанных с повышением оплаты данного права или частым изменением размера его оплаты, может уничтожить имеющиеся строения. Таким образом, правила о переходе права собственности на возведенные здания и сооружения будут так или иначе способствовать их досрочной (до окончания срока службы) ликвидации, что вряд ли можно отметить как положительный фактор, и способствовать появлению множества исков собственников земельных участков к застройщикам или приобретателям права застройки в связи с этим обстоятельством.
В-седьмых, введение права застройки позволит лицам, имеющим материальную возможность по приобретению земельных участков, непосредственно не использовать земельные участки в соответствии с их целевым предназначением, из-за чего они могли бы потерять по истечении определенного срока само право на этот участок (ст. 284 ГК РФ и ст. 296.4 ГК РФ в редакции проекта), а передавать их на праве застройки и получать прибыль. То есть земельные участки, став средством накопления капитала, повысятся в цене и это затруднит их приобретение в собственность лицами, нуждающимися в строительстве жилья или иных объектов недвижимости.
Таким образом, для малообеспеченных семей не только не будут расширены возможности для строительства жилья, так как нельзя назвать право временной собственности на построенное самим здание или сооружение благом, но еще и сузятся перспективы для приобретения права собственности на земельный участок для будущего строительства или же на земельный участок, на котором находится полученное в собственность здание, помещение в нем либо сооружение.
В-восьмых, при сравнении права долгосрочной аренды и права застройки положение арендатора выглядит более достойным, чем положение застройщика. В частности, арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), законом или договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).
В случае же исключения из Гражданского кодекса РФ ряда элементов аренды (права следования, а также преимущественного права арендатора на заключение договора) с целью превращения этого права в чисто обязательственное арендаторы могут лишиться арендуемого имущества в связи со злоупотреблением правом арендодателем; также это ограничит свободу субъектов гражданского права в выборе порядка взаимоотношений .
———————————
См.: Белов В.А. Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) // Нотариус. 2014. N 3. С. 17 — 18.

Читайте так же:  Кредитный договор альфа-банка

Как представляется, кроме права собственности и права аренды на земельный участок для постройки объектов социального предназначения, в том числе строительства жилых домов, могли бы стать такие вещные права, несправедливо проигнорированные законодателем при конструировании новой главы о вещных правах, как право пожизненного наследуемого владения и право бессрочного постоянного пользования. Первое могло бы быть направлено на передачу земельных участков гражданам, второе — юридическим лицам.
Существует и ряд теоретических проблем относительно включения в Гражданский кодекс РФ права застройки.
Во-первых, не ясно, как определить значение такой категории, как «временная собственность». Необходимо ли указать ее параметры в общих положениях о праве собственности и обосновать признаки данной формы, основания возникновения, прекращения и содержание?
Во-вторых, если исходить из «права застройки» в прямом его терминологическом значении, то оно представляет собой право возводить те или иные объекты или, иначе говоря, является одним из вариантов использования земельного участка, т.е. правомочием. Именно таким правом, в частности, обладает лицо, имеющее в собственности земельный участок. И тогда становится не понятным, как может одно из правомочий наделяться статусом самостоятельного вещного права? И как это соотносится с общей системой вещных прав, в которой пользование вещью является неотъемлемым конструктивным элементом любого вещного права?
При анализе эффективности введения права застройки нельзя не учитывать имеющийся опыт существования данного права именно в России, а не за рубежом. Так, дореволюционное чиншевое право предполагало бессрочное и наследственное пользование чужой землей, что способствовало заинтересованности чиншевика в лучшей обработке земли, в создании сельскохозяйственных строений ; нынешний же вариант права застройки с учетом того, что, скорее всего, право собственности на строение будет переходить рано или поздно к чужому лицу, а не к собственным наследникам, вряд ли будет вести к качественному состоянию постройки.
———————————
См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 311.

Имевшееся в советский период право застройки, представлявшее собой право долгосрочного пользования участком земли в целях возведения на нем жилого строения, а также владения, пользования и распоряжения возведенным на этом участке строением, которое по истечении определенного срока переходило в собственность государства ; и более чем напоминающее предлагаемое в Гражданском кодексе РФ в редакции проекта право застройки не прижилось. Официально оно просуществовало с 1921 по 1948 г., однако все жилые дома, построенные в тот период гражданами по договорам застройки, независимо от истечения срока действия этих договоров, были признаны принадлежащими им на праве личной собственности .
———————————
См.: Казанцев В.И. Вещное право. Курс лекций: Учеб. пособие для вузов. М., 2007. С. 28 — 29.
См.: Там же. С. 29.

В результате исследования можно сделать вывод о нецелесообразности введения права застройки в отечественный оборот:
1) с точки зрения равенства прав субъектов гражданского права (в данном случае проявляющихся в статусе застройщика и собственника земельного участка);
2) с точки зрения теоретической обоснованности касательно механизма перехода отдельного правомочия в статус самостоятельного вещного права; введения института временной собственности; создания новой системы вещных прав на землю;
3) с точки зрения решения социальной проблемы — обеспечения малоимущих граждан правом на строительство жилой недвижимости;
4) с точки зрения исторического опыта существования права застройки в России.

1. Белов В.А. Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) // Нотариус. 2014. N 3. С. 17 — 18.
2. Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. N 3.
3. Жолобова А.Ю. Право застройки: проблемы законодательной техники и правоприменения // Бизнес, менеджмент и право. 2013. N 1(27).
4. Казанцев В.И. Вещное право. Курс лекций: Учеб. пособие для вузов. М., 2007.
5. Круглова О.А. Право застройки в современном российском гражданском праве и некоторых зарубежных правопорядках, перспективы его развития в России // Актуальные проблемы российского права. 2012. N 3(24).
6. Нугаева З.Н. Право застройки в редакции проекта изменений к ГК // Социально-политические науки. 2012. N 3.
7. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.
8. Шубин Ю.П. Права на землю в рамках Проекта изменений Гражданского кодекса РФ // Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2012. Т. 17. N 4.

Право застройки по проекту ГК

Александр Латыев, ИНТЕЛЛЕКТ-С, принимает участие в работе научного круглого стола «Право застройки по проекту ГК»

Право застройки по проекту ГК

9 июня 2014 года
г. Москва, ул. Смоленская, д.5

Проект реформы ГК РФ, подготовленный Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, предложил ввести в наше право институт права застройки (суперфиций). Данное ограниченное вещное право, по замыслу разработчиков, должно заменить практику использования договоров аренды для оформления прав на землю под строительство. Положения Проекта реформы ГК в части норм вещного права пока еще не приняты в окончательном чтении и находятся на рассмотрении в Государственной Думе.

В этом контексте настоящий круглый стол посвящен критическому анализу положений Проекта реформы ГК о праве застройки в сопоставлении с действующим арендным режимом прав на землю для целей строительства.

Вопросы для обсуждения:

  1. Право застройки и концепция единого объекта недвижимости. Сопоставление с арендой.
  2. Степень императивности регулирования прав на землю под строительство в рамках арендной модели и права застройки.
  3. Право собственности на возведенное здание. Чьей собственностью является возводимое здание до его регистрации? Оправдано ли диспозитивное правило о переходе права собственности на здание к собственнику земли по окончании срока права застройки или при расторжении договора? Как защищаются права застройщика на получение компенсации за утрату права собственности? Какова судьба собственников квартир в многоквартирном доме при прекращении права застройки?
  4. Допустимо ли установления права застройки для оформления прав на землю под уже возведенным строением для целей его эксплуатации?
  5. Срок права застройки. Какой смысл одновременной легализации бессрочного права застройки и запрещения установления срока менее 30 и более 100 лет?
  6. Возможности по распоряжению правом застройки в сопоставлении с оборотоспособностью прав аренды.
  7. Основания и процедуры прекращения права застройки. В чем преимущества по сравнению с режимом аренды?
  8. В чью конкурсную массу входит земля и здание при банкротстве одной из сторон договора?
  9. Кто платит налоги на землю и здание?

Участники обсуждения:

В обсуждении планируется участие следующих спикеров:

  • Бевзенко Роман Сергеевич — к.ю.н., начальник Управления частного права ВАС РФ;
  • Рыбалов Андрей Олегович – к.ю.н., начальник Управления конституционных основ частного права Конституционного Суда РФ;
  • Латыев Александр Николаевич — к.ю.н., руководитель практики Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С;
  • Алимирзоев Сергей Владимирович – старший партнер Юридической фирмы «A&T»;
  • Щербаков Николай Борисович — научный сотрудник кафедры гражданского права Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова;
  • Ястржембский Игорь Александрович — начальник юридического отдела ЗАО «СиЭс-Трейдинг»

К обсуждению приглашаются представители судейского сообщества и других органов государственной власти, ученые-цивилисты, адвокаты, корпоративные юристы, студенты и другие интересующиеся данной проблематикой юристы.

Место и время проведения:

Научный круглый стол пройдет 09 июня 2014 года с 19.00 до 21.15 в конференц-зале «Ярославль» гостиницы «Золотое кольцо» по адресу: Москва, Смоленская улица, д.5.

Регистрация участия и другие организационные вопросы:

Участие в круглом столе бесплатно.

Для участия в круглом столе необходимо зарегистрироваться здесь.

Тезисы выступления Александра Латыева:

1. Существование права застройки в любой его юридической конструкции предопределяется главным сущностным признаком недвижимого имущества: невозможностью (либо сложностью) устранения взаимодействия объектов путем их физического разделения. Как следствие — возникает необходимость существования правовых институтов, которые примиряли бы интересы собственников (в экономическом смысле слова) таких взаимодействующих объектов.

1.1. Вынужденность права застройки сближает его с такими же призванными обеспечивать сосуществование недвижимости институтами как сервитуты и соседские права. Гораздо меньше общего у него с произвольно устанавливаемыми правами на недвижимость — эмфитевзисом, узуфруктом и т.п.

1.2. В то же время можно представить себе и произвольное право — в тех случаях, когда участок сразу же предоставляется под застройку — именно для этих целей и формулируется прямо застройки. Но здесь как раз основание, на котором лицу, не являющемуся собственником, предоставляется возможность строить на чужом участке, непринципиально. Это может быть даже обязательственная аренда — в ней, пользуясь диспозитивностью договорного права, стороны могут предусмотреть свои права и обязанности, а в случае регистрации договора — и обеспечить вещную защиту интересов застройщика. Сложности возникают только тогда, когда здание уже есть, а права на землю под ним не определены либо в силу разных причин отпали.

Один из основных концептуальных минусов права застройки в проекте — его концентрация на моменте создания постройки (отсюда — срочность права и диковинная конструкция временной собственности застройщика на объект), а не на ее существовании во времени. Для этого предусмотрена в проекте одна новая статья — ст.297.1 (аналог первоначальной редакции ст.271 ГК РФ), но она по смыслу предназначена для регулирования отношений только под теми зданиями, которые уже были построены ранее. Кроме того, эта статья гораздо беднее по содержанию, чем нормы о праве застройки.

2. Проблему примирения интересов собственника здания и земли под ним можно бы было решить путем ее игнорирования — при последовательном и непреклонном проведении принципа superficio solo cedit, который отрицает само существование здания как отдельного объекта.

Однако этот вариант неприменим в современной России по следующим причинам:

2.1. Экономическая: оборот требует существования отдельных прав на здание. Даже самые ригористичные в этом плане правовые системы (римское право, право Германии рубежа 19-20 веков) вынуждены были уступить этому требованию и предусмотреть права, которые юридически оформляют отдельную от земли собственность в экономическом плане.

2.1.А. Отдельное усугубление проблемы — оформление поэтажной собственности, которая также необходима экономике и которая еще более сложнопредставима при последовательном проведении принципа superficio solo cedit, являясь дальнейшим шагом в дроблении объектов недвижимости и, соответственно, прав на них.

2.2. Социально-политическая: наличие большого числа собственников зданий и еще большего количества — собственников отдельных помещений, не совпадающих с собственниками земли. Одномоментное прекращение их прав собственности, пусть даже с предложением взамен иных прав, будет неприемлемо для государства.

3. Признание необходимости юридического оформления различных интересов экономических собственников земли и находящейся на ней недвижимости ставит вопрос о юридических конструкциях такого оформления. На сегодняшний день можно выделить три таких конструкции:

  • суперфициарная — здание отдельным объектом не признается, экономическая собственность на здание оформляется в виде ограниченного вещного права на земельный участок,
  • кондоминиум — экономические собственники всех входящих в комплекс объектов рассматриваются как сособственники всех взаимосвязанных объектов и их интересы разрешаются путем применения правил о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом,
  • право застройки в различных юридических конструкциях такового — здание рассматривается в качестве отдельного объекта с отдельным правом собственности на него, а примирение интересов собственника здания с интересами собственника земельного участка осуществляется за счет наличия особого вещного права на земельный участок, установленного в пользу собственника здания.

4. Первый — суперфициарный — вариант далее не рассматривается ввиду его неприемлемости к современным российским условиям по причинам, указанным выше в п.2.1.

4.1. Второй вариант разрешения вопроса стечения интересов нескольких собственников — через установление общей собственности — частично реализован в российском праве в отношении:

  • многоквартирных жилых домов (ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ),
  • зданий и сооружений нежилого назначения (Постановление Пленума ВАС №64 от 23.07.2009; проект новой гл.19.4 ГК РФ),
  • объектов, в которых невозможно выделение отдельных составных частей (подземные паркинги и т.п.).

4.2. Сейчас этот путь активно продвигается как основной, но имеет ряд минусов:

  • отсутствие в России традиции организации долевой собственности с разными правами дольщиков и вещно-закрепленного распределениях их прав в отношении общего объекта,
  • данная конструкция позволяет примирить относительно однородные права, но не годится для случаев стечения прав собственника земли и собственника(-ов) здания,
  • сложность соорганизации большого количества сособственников, как следствие — коллапс управления,
  • безответственное обращение с общим имуществом,
  • споры относительно квалификации имущества в качестве общего или необщего (дело «Скаковая 5»),
  • необходимость решить вопрос прекращения ранее зарегистрированных прав, деликатно обойденный ПП ВАС №64.

В связи с этим нельзя рассматривать этот способ примирения интересов разных заинтересованных лиц как основной и тем более единственный.

5. Конструкция сосуществования принадлежащих разным собственникам взаимосвязанных объектов недвижимости через права сервитутного типа первоначально была закреплена в ГК (ст.271 в первоначальной редакции), которая предусматривала право постоянного пользования, хоть и одноименного, но явно отличающегося от права постоянного пользования по ст.268 ГК. Однако с фактической отменой последнего Земельным кодексом побочной жертвой стало и это право.

В настоящее время насущным является именно развитие этого права, выделение его из одной-единственной ст.297.1 проекта изменений (единственное вещное право, прямо названное таковым, но которому не посвящено отдельной главы) в отдельную развернутую главу.

Аналогичным же образом — через обычные сервитуты — может и должно быть урегулировано пользование собственниками отдельных помещений общим имуществом здания. За счет такого решения можно избежать «коммунального» характера имеющегося сегодня регулирования, обозначить одного субъекта, ответственного за нормальное функционирование общего имущества и в то же время уполномоченного на распоряжение им и на получение платы, определяемой в случае возникновения спора в судебном порядке.

6. Принятие последнего варианта в качестве основного позволит избежать императивности, с которой в настоящее время насаждается «единство объекта» недвижимости.
Как видно на примере Древнего Рима и столетней давности Германии, оборот требует не единства, а, наоборот, раздельности прав на землю и на связанные с ней объекты (в том числе второго уровня иерархии — отдельные помещения в них).

Читайте так же:  Ветеран труда льготы киев

От концепции единого объекта следует отказаться, поскольку она не позволяет гибко регулировать взаимоотношения всех заинтересованных лиц. Тем более, что в своем последовательном выражении она в нашей стране все равно реализована быть не может (см. выше п.2.2), и в любом случае будет представлять незавершенную, а значит — несовершенную — систему.

Концепция единого объекта исходит из жесткого определения того, что может быть самостоятельным объектом недвижимости, при этом выдвигая критерии, которые имеют неоднозначное понимание, в итоге появляются судебные акты, разрушающие уже сложившуюся практику (см., например, Постановление Президиума ВАС по делу о заборе Челябинского управления ЦБ РФ №1160/13).

Следует признать волюнтаристский характер разделения объектов недвижимости, в том числе, выделения из состава земельного участка новых объектов, осуществляемого по воле самого собственника. Совершенно неуместно суду указывать участникам оборота на то, что он не считает объектом оборота то, что сам оборот таковым полагает.

Только сам собственник может определить, в какой момент у него появился новый объект, а объект этот появляется через внесение соответствующей записи в ЕГРП. До тех пор, пока записи в реестре нет, все, что построено на участке — сколь бы капитально и самостоятельно оно ни было — самостоятельным объектом не является, но как только запись сделана, то сколь бы временным и некапитальным ни был зарегистрированный объект, он должен обретать самостоятельную правовую судьбу. В свою очередь связь объектов должна выявляться через соответствующие отметки в первом — описательном разделе реестра.

7. Возражения против произвольного выделения новых объектов недвижимости сводятся, как правило, к соображениям публично-правового характера, а именно — к тому, что через регистрацию разного рода сооружений типа заборов, асфальтового замощения или труб и канав их собственники добиваются выкупа земельных участков по правилам ст.36 ЗК РФ.

Но эту проблему нужно решать не средствами гражданского права и тем более не через запреты в сугубо частных отношениях, где вопрос о выкупе публичной земли даже не ставится.

8. Что касается судьбы строительства во время его осуществления, в частности — решения вопросов первоначальной регистрации права по завершении строительства, прав на незавершенное строительство в случае банкротства собственника земли, то его следует решать в зависимости от того, каким образом были оформлены взаимоотношения собственника и застройщика.

Если эти взаимоотношения были оформлены сугубо обязательственными, например, незарегистрированная обязательственная аренда, то тогда первоначальное возникновение права может быть только на стороне правообладателя земельного участка (собственника или обладателя какого-либо иного широкого вещного права — отдельный вопрос).

Если же застройка производится на основании вещного права (в том числе зарегистрированной аренды, допускающей строительство), то следует признавать право застройщика на объект даже в незавершенном виде. Защита интересов кредиторов собственника земли, приобретателя земельного участка при этом должна производиться за счет указания в реестре на наличие такого права.

Чем быстрее привязка к реестру в части определения наличия или отсутствия самостоятельного объекта будет сделана, тем лучше, поскольку пока этого не сделано, фактически такое право даже на недостроенный объект уже признано, причем право собственности и причем вне зависимости от регистрации (Обзор практики Президиума ВС РФ от 04.12.2013).

Право застройки вместо права аренды (Е.А. Евдокимова, «Закон», N 3, март 2013 г.)

Право застройки вместо права аренды

В статье проанализированы практические аспекты аренды земельных участков в целях строительства после вступления в силу Гражданского кодекса РФ в новой редакции. Освещается правовое положение лиц, арендующих земельные участки в целях строительства, и его перспективные изменения при замене аренды земельных участков в целях строительства правом застройки.

Одним из наиболее значительных изменений в рамках реформирования гражданского законодательства должно стать преобразование системы вещных прав. В ГК РФ появятся положения о значительном числе новых для российского гражданского законодательства ограниченных вещных прав, к ним относится и право застройки.

Проект изменений ГК РФ*(1) определяет право застройки как право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции проекта). Данное право возникает на основании договора и подлежит государственной регистрации. При этом лицо, которому принадлежит право застройки, обязано вносить собственнику земельного участка установленную договором плату. По замыслу разработчиков проекта, право застройки должно заменить собой аренду земельных участков в целях строительства.

Анализу права застройки в связи с предполагаемыми изменениями гражданского законодательства уже посвящен ряд работ*(2), однако данные работы носят прежде всего сравнительно-правовой характер: предлагаемые разработчиками новой редакции ГК РФ положения в отношении права застройки сравниваются авторами с регулированием в российском дореволюционном законодательстве, а также в современных законодательствах зарубежных стран. Целью же настоящей статьи является рассмотрение двух основных практических вопросов, возникающих в связи с введением права застройки: что изменится для лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке, если земельный участок будет предоставлен ему не на праве аренды, а на праве застройки? Можно ли будет и в дальнейшем осуществлять строительство на арендованном земельном участке?

Изменение правового положения лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке, при приобретении земельного участка на праве застройки

Право застройки — ограниченное вещное право

Как уже было сказано выше, проект изменений ГК РФ определяет право застройки как ограниченное вещное право, что влечет за собой наделение данного права свойством следования (право не прекращается в случае перехода права собственности на вещь к другому лицу), а также предоставление возможности защиты от его нарушений против любого третьего лица (п. 1 ст. 221 ГК РФ в редакции проекта).

Примечание. Вопрос о правовой природе права аренды является дискуссионным, однако в любом случае положения действующего законодательства позволяют говорить о наличии у права аренды определенных вещно-правовых черт.

Во-первых, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ в действующей редакции переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Соответственно, право аренды на настоящий момент так же следует за вещью, как и предлагаемое разработчиками проекта право застройки. Во-вторых, арендатор с момента передачи ему вещи вправе защищать свое право против любого третьего лица, в том числе и против собственника (ст. 305 ГК РФ в действующей редакции, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо ВАС РФ N 66)). Таким образом, придание праву застройки статуса ограниченного вещного права само по себе ничего не изменит в правовом положении лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке.

Права лица, осуществившего строительство, на возведенные объекты недвижимости, а также на земельный участок после возведения таких объектов

При рассмотрении правового положения лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке, крайне важным является вопрос о праве данного лица на объекты недвижимости, возводимые на таком земельном участке, в том числе в случае прекращения прав в отношении чужого земельного участка, а также о правах на земельный участок после возведения на нем объектов недвижимости.

Примечание. Действующее законодательство напрямую не разрешает вопрос о праве на объект недвижимости, возводимый на арендованном земельном участке. Тем не менее нет препятствий для того, чтобы у арендатора, осуществляющего строительство, в отношении возводимого объекта недвижимости возникало право собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ в действующей редакции право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом ГК в действующей редакции исходит из принципиальной возможности разделения права собственности на земельный участок и объект недвижимости, расположенный на нем. Так, п. 1 ст. 271 ГК РФ в действующей редакции предусматривает, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Соответственно, арендатор земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, предоставленном для целей строительства. На практике ситуация складывается именно таким образом.

Как развиваются отношения между арендатором и собственником земельного участка после приобретения арендатором в установленном законом порядке права собственности на возведенное здание или сооружение? В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, если арендованный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то с момента приобретения арендатором права собственности на здание или сооружение арендатор приобретает исключительное право арендовать или выкупить земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных ЗК РФ.

Применительно к земельному участку, находящемуся в частной собственности, подобных правил, безусловно, не установлено, поэтому в данном случае особую актуальность приобретает вопрос об отношениях между собственником земельного участка и собственником здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Последствия утраты собственником объекта недвижимости права пользования земельным участком установлены на настоящий момент ст. 272 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 272 ГК РФ при недостижении собственником здания или сооружения и собственником земельного участка соглашения о правах на возведенные здания и сооружения, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду того, что стоимость здания или сооружения явно превышает стоимость отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Особо следует остановиться на ситуации возведения на чужом земельном участке многоквартирного дома. В данном случае вопрос о правах на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, решается следующим образом. В силу положений Жилищного кодекса РФ (ст. 36), Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (ст. 16), Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 16) в момент государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме собственник помещения приобретает также и долю в праве собственности на соответствующий земельный участок*(3).

Обратимся теперь к праву застройки. Поменяется ли существенным образом разрешение проанализированных вопросов, если земельный участок для строительства будет предоставлен не на праве аренды, а на праве застройки?

В соответствии с п. 2 ст. 300 ГК РФ в редакции проекта здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или сооружение возникает у собственника земельного участка*(4). При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имевшему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (п. 1 ст. 300.8 ГК РФ в редакции проекта). Кроме того, по замыслу проекта если лицо, имеющее право застройки, отчуждает третьим лицам жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, который расположен на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, то собственники помещений приобретают долю в праве собственности на земельный участок с момента государственной регистрации права собственности на помещение (п. 2 ст. 300.5, п. 2 ст. 298.6 ГК РФ в редакции проекта).

Примечание. Таким образом, ничего принципиально не изменится применительно лишь к строительству многоквартирных домов на государственных или муниципальных земельных участках. Во всех остальных ситуациях лицо, осуществившее строительство на чужом земельном участке, предоставленном на праве застройки, при прекращении права застройки утратит право собственности на возведенные объекты недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Остается тем не менее непонятной судьба вышеизложенных правил ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве лиц, которым принадлежит право собственности на здание или сооружение, выкупить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. На настоящий момент трудно сказать, будет ли ст. 36 ЗК РФ допускаемым ГК РФ исключением из общего правила о переходе права собственности на здания и сооружения к собственнику земельного участка. Если исходить только из положений проекта изменений ГК РФ и не принимать во внимание нормы ст. 36 ЗК РФ, то придется сделать вывод о том, что, за исключением случаев строительства многоквартирных домов на государственных или муниципальных земельных участках, право собственности на возводимые объекты недвижимости и отчуждаемые помещения в них будет носить временный характер: оно будет ограничено сроком существования права застройки*(5).

Соответственно, государство вместо того, чтобы отчуждать собственникам зданий и сооружений земельные участки, само будет приобретать право собственности на такие здания и сооружения по истечении срока права застройки. В связи с этим не может не возникнуть вопрос, насколько оправданно такое разрастание государственной собственности.

Следует обратить внимание на то, что проект изменений ГК РФ не содержит указания на необходимость выплаты какой-либо компенсации бывшему обладателю права застройки при прекращении его права собственности на возведенные здания или сооружения*(6). Таким образом, возведенные объекты недвижимости по общему правилу будут поступать в собственность собственника земельного участка безвозмездно. Представляется, однако, что нет препятствий к тому, чтобы в договоре предусмотреть обязанность собственника земельного участка по выплате определенной компенсации.

Срок права застройки и его досрочное прекращение

Читайте так же:  Договор на оказание монтажных услуг образец

Статья 300.3 ГК РФ в редакции проекта предусматривает, что право застройки может устанавливаться бессрочно либо на определенный срок, который по общему правилу не может быть менее 30 и более 100 лет. Пункт 30.1 ст. 8 проекта федерального закона о внесении изменений в ГК РФ при этом устанавливает, что в случаях, предусмотренных законом, минимальный срок права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может составлять менее 30 лет. Вопрос о том, о каких случаях идет речь, пока остается открытым.

Примечание. Необходимо подчеркнуть, что при бессрочном праве застройки, в отличие от аренды на неопределенный срок, стороны не могут в любой момент в одностороннем порядке прекратить данное право. Бессрочность права застройки делает данное ограниченное вещное право фактически вечным.

Право застройки может быть прекращено по инициативе одной из сторон лишь по ограниченному числу оснований. Таким образом, устраняется один из главных недостатков аренды — возможность прекращения права по инициативе арендодателя в значительном числе случаев. Подобный недостаток на настоящий момент делает положение арендатора крайне неопределенным*(7).

Итак, согласно ст. 300.7 ГК РФ в редакции проекта право застройки может быть досрочно прекращено по требованию собственника земельного участка в случаях, (1) когда лицо, обладающее правом застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее двухгодичной платы при условии направления такому лицу письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в разумный срок, или (2) когда по обстоятельствам, зависящим от лица, имеющего право застройки, произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке. Формулировка указанных положений свидетельствует о том, что прекращение права застройки в указанных случаях должно осуществляться на основании судебного решения.

По требованию лица, имеющего право застройки, данное право может быть прекращено при наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). В данном случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения.

Кроме того, право застройки может быть досрочно прекращено по требованию уполномоченных органов в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целями его предоставления в течение пяти лет (ст. 296.4 ГК РФ в редакции проекта), а также в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли (ст. 296.5 ГК РФ в редакции проекта).

Примечание. Следует особо отметить, что гибель построенного на земельном участке здания или сооружения сама по себе не будет являться основанием для прекращения права застройки (абз. 2 п. 1 ст. 300.7 ГК РФ в редакции проекта).

Распоряжение возведенными объектами недвижимости и распоряжение правом застройки

Обладатель права застройки, как и обладатель права аренды земельного участка, вправе распоряжаться, во-первых, возведенными зданиями или сооружениями, во-вторых, самим правом в отношении предоставленного земельного участка.

При этом на настоящий момент в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае отчуждения здания или сооружения, находящихся на арендованном земельном участке, к приобретателю переходит право аренды земельного участка, необходимого для использования соответствующего здания или сооружения*(8).

Подобным образом вопрос о правах приобретателя здания или сооружения на земельный участок будет разрешаться и применительно к праву застройки. Статья 300.5 ГК РФ в редакции проекта предусматривает, что при отчуждении здания или сооружения, возведенных на земельном участке на основании права застройки, к приобретателю переходит право застройки (доля в праве застройки) соответствующего земельного участка. В случае отчуждения помещений в здании, возведенном на основании права застройки, к собственникам помещений переходит доля в праве застройки (за исключением случаев отчуждения помещений в многоквартирных домах, возведенных на государственных или муниципальных земельных участках, когда, как указывалось выше, приобретатели получают долю в праве собственности на земельный участок).

Что касается распоряжения самим правом на чужой земельный участок, то согласно ст. 300.6 ГК РФ в редакции проекта лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом. Данное право не может быть ограничено договором.

Примечание. Таким образом, обладатель права застройки приобретает большую свободу распоряжения своим правом, нежели арендатор земельного участка*(9). Кроме того, право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству. Какие-либо ограничения в отношении универсального правопреемства в праве застройки не могут быть предусмотрены ни законом, ни договором, что опять-таки в большей степени обеспечивает интересы обладателя права застройки*(10).

Аренда земельных участков в целях строительства после вступления в силу ГК РФ в новой редакции

После того как мы разобрались с основными изменениями, которые ожидают застройщика в случае приобретения земельного участка на праве застройки, а не на праве аренды, самое время рассмотреть второй из поставленных выше вопросов: можно ли будет и после введения права застройки осуществлять строительство на арендованном земельном участке, чтобы таким образом избежать в том числе невыгодных последствий, связанных с прекращением права собственности на возведенные объекты недвижимости при прекращении права застройки?

Принципиальная возможность строительства на арендованном земельном участке и после принятия проекта изменений ГК РФ сохранится. Однако нормы о праве аренды и последствиях возведения на арендованном земельном участке объекта недвижимости изменятся настолько, что участники оборота вряд ли будут заинтересованы в приобретении земельного участка на данном праве.

Пункт 1 ст. 297 ГК РФ в редакции проекта предусматривает, что право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом. Исключения в отношении строительства на арендованном земельном участке закон не делает. Более того, в переходных положениях проекта федерального закона о внесении изменений в ГК РФ прямо указывается на то, что заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 29 ст. 8 проекта федерального закона о внесении изменений в ГК РФ).

Примечание. Таким образом, при заключении договоров аренды земельного участка после вступления в силу изменений в ГК РФ арендатор не сможет приобрести право собственности на возведенные на земельном участке здания или сооружения.

Кроме того, право аренды будет лишено всех вещно-правовых черт, имеющихся на настоящий момент. Согласно п. 32.2 ст. 8 проекта федерального закона о внесении изменений в ГК РФ с момента его вступления в силу не подлежит применению правило о сохранении права аренды при переходе права собственности на арендованную вещь к другому лицу (п. 1 ст. 617 ГК РФ в действующей редакции). Кроме того, арендатор не сможет воспользоваться вещно-правовыми способами защиты своего права, поскольку в соответствии с проектом изменений ГК РФ данные способы сможет использовать только обладатель вещного права (глава 16 ГК РФ в редакции проекта); ст. 305 ГК РФ, предоставляющая вещно-правовые способы защиты любому законному владельцу вещи, будет отменена. Также необходимо отметить, что утратит силу абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора аренды заключит договор аренды с другим лицом.

Примечание. При введении всех указанных изменений приобретение земельного участка в целях строительства на праве аренды будет нецелесообразным; неизбежным в такой ситуации станет использование нового права застройки, несмотря на то что при его прекращении право собственности на возведенные здания или сооружения будет переходить к собственнику земельного участка.

Правовое положение лиц, арендующих земельные участки в целях строительства на момент вступления в силу ГК РФ в новой редакции

Отдельно необходимо остановиться на вопросе о правовом положении лиц, которые к моменту вступления в силу федерального закона, которым будет введено право застройки и изменены положения ГК РФ о праве аренды, уже будут являться арендаторами земельных участков в целях строительства. Применительно к данному вопросу следует различать две ситуации. Во-первых, ситуацию, когда арендатор к моменту вступления в силу изменений ГК РФ уже приобрел право собственности на здание или сооружение. Данное право собственности на здание или сооружение сохранится. Сохранится также и право аренды земельного участка, однако в измененном виде (без вещно-правовых черт, о которых речь шла выше). Более того, в соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 297.1 ГК РФ в редакции проекта собственник здания или сооружения будет вправе потребовать по своему выбору от собственника земельного участка предоставления ему права застройки или права постоянного землевладения в отношении земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию или сооружению. Если же арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то согласно абз. 2 п. 6 ст. 297.1 ГК РФ в редакции проекта собственник здания или сооружения сможет потребовать передачи ему земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При прекращении права аренды возможность потребовать установления указанных прав сохранится. До приобретения таких прав собственнику здания или сооружения будет принадлежать право ограниченного владения земельным участком (п. 2 ст. 297.1 ГК РФ в редакции проекта), т.е. право владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению. При этом собственник земельного участка будет вправе по общему правилу потребовать от собственника здания или сооружения внесения соразмерной платы за владение и пользование земельным участком.

Рассмотрим теперь вторую ситуацию, когда к моменту вступления в силу закона о внесении изменений в ГК РФ договор аренды земельного участка в целях строительства уже заключен, но здания или сооружения еще не возведены. Право аренды, однако опять-таки в измененном виде, сохранится. При этом в соответствии с абз. 3 п. 29 ст. 8 проекта закона о внесении изменений в ГК РФ за арендатором земельного участка, относящегося к государственной или муниципальной собственности, сохранится право приобрести в собственность возведенные на земельном участке здания или сооружения. Кроме того, арендаторы по таким договорам получат право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке. После приобретения права собственности на здание или сооружение будут применяться вышеизложенные положения ст. 297.1 ГК РФ в редакции проекта.

Если земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды, находится в частной собственности, то арендатор не сможет приобрести право собственности на возводимые на нем здания или сооружения. Согласно п. 2 ст. 8 проекта закона о внесении изменений в ГК РФ положения новой редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие. Если исходить из данного правила, то вопрос о праве собственности на здания или сооружения, возведенные на арендованном земельном участке после вступления в силу указанного закона, должен решаться в соответствии с новыми правилами. Каких-либо рассчитанных на данный случай исключений из общего правила о приобретении права собственности на здание собственником земельного участка проект не содержит. Кроме того, проект не предоставляет возможности арендатору в данном случае переоформить свое право аренды на право застройки. Отсутствие правил на данный счет, безусловно, является недоработкой проекта, разработчики, по всей вероятности, не учли достаточно редкие случаи предоставления в аренду в целях строительства земельного участка, находящегося в частной собственности.

адвокат, юрист Адвокатского бюро

«Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», LL.M

«Закон», N 3, март 2013 г.

*(1) В настоящей статье анализируется проект изменений ГК РФ в редакции, подготовленной Комитетом Государственной Думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству для рассмотрения Госдумой во втором чтении. Проект в данной редакции размещен на официальном сайте указанного Комитета (см.: http://komitet2-10.km.duma.gov.ru).

*(2) См., напр.: Емелькина И.А. Вещное право застройки чужого земельного участка // Вестник ВАС РФ. 2010. N 11. С. 43-61; Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС РФ. 2012. N 10. С. 6-21.

*(3) Данный вывод выражен и в судебной практике (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11).

*(4) При этом пока неясно, о каких случаях, предусмотренных законом, идет речь.

*(5) Рыбалов А.О. Указ. соч. С. 19.

*(7) В соответствии с п. 27 Информационного письма ВАС РФ N 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом, однако, следует учитывать, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

*(8) См. также: п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

*(9) В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды, отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Возможность распоряжения правом аренды не может быть ограничена договором лишь применительно к случаям аренды государственного или муниципального земельного участка на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

*(10) Применительно к праву аренды действует следующее правило: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ в действующей редакции).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Sociologs.ru 2019 Все права защищены