Патент на сдачу жилья в аренду что это

Оглавление:

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности В отношении недвижимости, которая используется для получения дохода.

«>налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

5. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Патент на сдачу жилья в аренду что это

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

Читайте так же:  Налоговая декларация лист ж1

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассматривает плюсы и минусы обоих вариантов

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

Патентная система налогообложения

Патент – это латинское слово. На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный. Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Если не вдаваться в подробности, то сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) вместо периодической уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности.

Все эти виды перечислены в главе 26.5. НК РФ. В их число входит и «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

Основания для получения патента

Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.

Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г. за № ММВ-7-6/[email protected], и платежное поручение об уплате государственной пошлины. Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

Патент: стоимость и порядок приобретения

Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.

Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади. Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей. А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).

Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/[email protected] от 17.12.2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись. Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.

Срок и порядок оплаты патента

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента. Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия. Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Плюсы и минусы патентной системы налогообложения

Первое и немаловажное достоинство ПСН состоит в ее прозрачности. Она понятна широкому кругу предпринимателей: государство определяет возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?

Вторым немаловажным плюсом патентной системы является отсутствие обязанности подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.

К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения. И хотя ничего сложного в ней нет, помощь бухгалтера все равно понадобится, а это дополнительные затраты.

Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса. К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей. Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 — 45 000 рублей в месяц. В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.

А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.

Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год. Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Аналитика рынка недвижимости, еженедельные и ежемесячные индексы рынка недвижимости и другие полезные и интересные материалы о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду как ИП? Образец договора по найму жилья

Регистрация ИП для того, чтобы сдавать в наем жилое помещение – это необязательная процедура. Согласно п.2 постановления Пленума ВС РФ №23 от 18 ноября 2004 года, владелец жилплощади имеет право временно предоставлять ее в наем, если на данный момент у него отсутствует необходимость в ее использовании для личного проживания.

Главное – это своевременно оплачивать налог государству и иметь на руках зарегистрированное в Росреестре соглашение о найме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Читайте так же:  Образец приказа о создании рабочих мест по квоте

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

Плюсы и минусы сдачи квартиры как ИП

Если человек систематически приобретает помещения для того, чтобы сдать их в аренду, то это может быть признано предпринимательской деятельностью. В таком случае действия собственника направлены на получение дохода, и он должен иметь соответствующую регистрацию, как индивидуальный предприниматель.

Многие собственники, особенно те, кто уже имеет открытое ИП, выбирают для себя именно такой вид сдачи жилья в наем. По большей части потому, что сумма налогового сбора в этом случае значительно меньше – всего 6%.

Кроме того, плюсом станет тот факт, что ИП предлагаются на выбор различный варианты системы налогообложения:

  1. можно следовать упрощенной системе налогообложения и отдавать государству 6% от прибыли.
  2. Можно выбрать единый налог, которым облагается временный доход. В этом случае следует проконсультироваться с юристом, поскольку он существует лишь в нескольких регионах.
  3. Можно оплатить налог сразу, приобретя специальный патент.

В зависимости от выбранной системы налогообложения, будет варьироваться и форма отчетности. Как правило, она сравнительно легче, чем у физлица, которому приходится работать с НДФЛ.

Да и в том случае, если владелец жилплощади решит ее продать, то его прибыль с продажи все так же будет являться объектом обложения НДФЛ, независимо от того сколько лет квартира находилась в собственности, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ.

Регистрация индивидуального предпринимательства

Для того, чтобы стать ИП, собственнику необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующий пакет документов:

  • заявление на регистрацию. Оно составляется по специальной форме №21001, определенной Правительством РФ от 19 июня 2002 года. В заявлении следует прописать ОКВЭД 68.20.1, который подразумевает предоставление жилья в аренду.
  • Если регистрацией занимается не сам собственник, а его доверенное лицо, то заявление необходимо заверить у нотариуса. Стоимость такой услуги составляет около 800-1000 рублей в зависимости от региона.
  • Ксерокопия всех заполненных страниц паспорта.
  • Квитанция банка, подтверждающая оплату госпошлины. На сегодняшний день госпошлина для регистрации ИП составляет 800 рублей.

После того, как документы подготовлены следует обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Сейчас государственная регистрация занимает три рабочих дня, не считая день приема заявления и выдачи свидетельства.

Непосредственное получение патента

Если собственник выбрал работу по упрощенной системе налогообложения посредством патента, то ему так же следует подать заявление в налоговую инспекцию. Делать это нужно не позднее, чем за месяц до того, как ИП начнет пользоваться УСН.

Заявление составляется по форме №26.2.П-1. В нем необходимо прописать вид предпринимательства – передачу жилого помещения во временное пользование.

Заявление на патент на сдачу квартиры в аренду подается в ту налоговую инспекцию, где ИП состоит на учете. Однако, если место жительства ИП отличается от адреса объекта аренды, то обратиться следует в тот фискальный орган, к которому относится сдаваемая квартира. Заявление рассматривается в течение десяти рабочих дней.

Сколько нужно заплатить государству?

Нельзя точно назвать сумму, которую собственник обязан заплатить государству через купленный патент. Все будет зависеть от общей суммы дохода с аренды. Как правило, патент выбирают те наймодатели, чья прибыль с аренды в год превышает 700-800 тысяч рублей (60-70 тысяч в месяц и выше). В таких случаях 6% УСН и тем паче НДФЛ просто не выгодны.

В каких случаях можно лишиться документа?

Существует несколько возможных ситуаций, когда налоговая инспекция может ограничить право ИП использовать УСН на основе патента:

  1. если за год использования такой системы налогообложения доход собственника превысит 60 миллионов рублей.
  2. Если ИП вовремя не предоставил в фискальный орган налоговою декларацию.
  3. Если ИП нанимает более 15 человек в качестве дополнительных работников.

В таких случаях предприниматель будет обязан выплачивать налог государству в размере 13-15% от получаемой прибыли с аренды.

Договор найма жилья между собственником и физическим лицом

Соглашение о найме жилого помещения между предпринимателем и физическим лицом практически идентично стандартному договору аренды. Разница будет лишь в том, что реквизиты в таком документе прописываются не в начале, а в конце соглашения.

Инструкция по составлению договора между ИП и физическим лицом:

  • название документа, дата и город, где он был составлен.
  • Определение наймодателя и нанимателя (только ФИО).
  • Предмет соглашения: адрес жилплощади, наименование, количество комнат и общая площадь.
  • Документ-основание владения (свидетельство о государственной регистрации права).
  • Сроки действия соглашения.
  • Данные о людях, которые будут проживать в помещении совместно с квартиросъемщиком (только ФИО).
  • Финансовое соглашение (стоимость аренды и порядок ведения расчетов).
  • Полная опись имущества (мебель, техника, можно указать состояние ремонта, сантехники и так далее).
  • Акт приема-передачи квартиры. Указывается сколько комплектов ключей было передано нанимателю, прописываются показания приборов учета и обязательно обозначается, что на момент подписания соглашения о найме арендатор не имеет претензий к предоставляемом помещению.

  • Подписи и реквизиты. Прописываются в два столбца. слева – наймодатель, справа – наниматель.
  • Сдавать жилье в аренду, как ИП будет выгодно в основном с точки зрения системы налогообложения. В этом случае собственник может выбрать из нескольких вариантов по какой схеме ему будет удобно и выгодно рассчитываться по налогам с государством.

    И, конечно, чем больше будет доход с аренды, тем выгоднее для ИП станут условия налогообложения, как в случае с патентом.

    О том, насколько сложно получить патент на сдачу квартиры, смотрите видео:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 288-16-27 (Москва)
    +7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

    Патент для сдачи квартиры в аренду. Как сдать квартиру по патенту, преимущества и недостатки.

    Среди вариантов налогообложения, которые возможны для арендодателя, особое значение занимает патентная система (ПСН). Она менее всего известна среди желающих сдавать свою жилплощадь, несмотря на наличие явных преимуществ. В представленной ниже статье мы подробно расскажем, как получить патент, в чем преимущества и недостатки подобного варианта налогообложения и как рассчитать сумму необходимых взносов.

    ○ Патентная система налогообложения.

    Данный вариант налогообложения возможен для индивидуальных предпринимателей при ведении определенных видов деятельности. Главная его особенность – расчет потенциального дохода, на основе которого вычисляется сумма необходимых налоговых взносов. Таким образом, ПНС отличается от всех других видов налогообложения тем, что взносы по нему уплачиваются авансом, а не после истечения определенного срока.

    ○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

    Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.

    • «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
    • 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».

    Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

    ○ Преимущества и недостатки при сдаче по патенту.

    Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:

    • Нет необходимости в сдаче декларации.
    • Не требуется ведение как бухгалтерского, так и налогового учета.
    • Система применения и расчет суммы налогов отличаются предельной простотой.
    • Есть возможность дифференцированного подхода, благодаря которому размер возможного дохода высчитывается на основе определенных критериев.

    К минусам ПСН относится:

    • Расчет налоговых выплат на основе объема возможного дохода, который в итоге может быть меньше предполагаемого.
    • Необходимость внесения некоторой части налога авансом.
    • На размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.

    Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.

    ○ Основания для получения патента.

    Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

    • Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
    • Иметь статус индивидуального предпринимателя.

    В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

    1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
      • «При применении патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера. При этом средняя численность наемных работников, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не должна превышать за налоговый период 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем (п. 5 ст. 346.43 НК РФ)».
    2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

    При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них.

    ○ Процедура получения патента.

    Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

    1. Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
      • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
      • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
      • Паспорт (копия).
    2. Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
    3. Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.

    ○ Стоимость и срок действия.

    Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

    Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

    В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

    Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

    • До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
    • 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
    • 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
    • 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
    • 200 кв. м. — 300 кв. м. — от 126000 до 270000 руб.
    • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
    • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.
    Читайте так же:  Транспортный налог для ип енвд

    Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

    • До 70 кв. м. – 24000 руб.
    • 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
    • Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

    Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

    При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

    Оплата налога также зависит от периода его действия. Если патент приобретен на полгода, необходимо сразу внести всю сумму его стоимости. А если его срок больше 6 месяцев, оплату можно произвести в два этапа:

    • 1/3 оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения.
    • 2/3 до окончания периода действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).

    ○ Социальные и иные взносы.

    Взносы ИП зависят от наличия работников и их количества. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наемных служащих, поэтому владелец недвижимости должен уплатить только:

    Также ИП может дополнительно внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности. Данный платеж не относится к обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

    ○ Признание патента недействительным.

    Патент будет признан недействительным, если:

    • Предпринимательская деятельность прекращена.
    • Превышены ограничения, установленные законом (число работников и максимальный годовой доход).
    • Оплата не внесена в установленные сроки.

    Во всех этих случаях в налоговый орган подается заявление от лица ИП о переходе на другую систему налогообложения. Если предпринимательская деятельность будет продолжена на основании ставшего недействительным патента, на гражданина будет наложен административный штраф и взыскана неуплаченная сумма.

    Таким образом, ПНС, как и любой другой вариант налогообложения имеет свои особенности, которые следует учитывать при решении о его приобретении.

    ✔ Что если сдается несколько объектов недвижимости.

    В этом случае необходимо приобрести патент на каждую жилплощадь по соответствующей стоимости. В противном случае это будет признано уклонением от налоговых обязательств.

    ✔ Можно ли приобрести патент, если не ИП.

    Да, подобная возможность предусмотрена и для физических лиц, не желающих регистрировать ИП. При этом срок действия патента для них будет составлять от 1 дня до 6 месяцев.

    Как получить патент на сдачу жилья. Сдать квартиру, дом, комнату легально и платить налоги. Рассказывается в выпуске программы «Москва в деталях» на канале «Москва 24».

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Патент для сдачи квартиры в аренду. Как сдать квартиру по патенту, преимущества и недостатки.

    Среди вариантов налогообложения, которые возможны для арендодателя, особое значение занимает патентная система (ПСН). Она менее всего известна среди желающих сдавать свою жилплощадь, несмотря на наличие явных преимуществ. В представленной ниже статье мы подробно расскажем, как получить патент, в чем преимущества и недостатки подобного варианта налогообложения и как рассчитать сумму необходимых взносов.

    ○ Патентная система налогообложения.

    Данный вариант налогообложения возможен для индивидуальных предпринимателей при ведении определенных видов деятельности. Главная его особенность – расчет потенциального дохода, на основе которого вычисляется сумма необходимых налоговых взносов. Таким образом, ПНС отличается от всех других видов налогообложения тем, что взносы по нему уплачиваются авансом, а не после истечения определенного срока.

    ○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

    Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.

    • «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
    • 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».

    Таким образом, патент может получить любой арендодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своей недвижимости в аренду, при условии, что он является ее собственником.

    ○ Преимущества и недостатки при сдаче по патенту.

    Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:

    • Нет необходимости в сдаче декларации.
    • Не требуется ведение как бухгалтерского, так и налогового учета.
    • Система применения и расчет суммы налогов отличаются предельной простотой.
    • Есть возможность дифференцированного подхода, благодаря которому размер возможного дохода высчитывается на основе определенных критериев.

    К минусам ПСН относится:

    • Расчет налоговых выплат на основе объема возможного дохода, который в итоге может быть меньше предполагаемого.
    • Необходимость внесения некоторой части налога авансом.
    • На размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно.

    Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.

    ○ Основания для получения патента.

    Для того, чтобы приобрести патент, налогоплательщик должен соответствовать следующим критериям:

    • Являться владельцем недвижимости, которая будет сдаваться в аренду.
    • Иметь статус индивидуального предпринимателя.

    В последнем случае закон также предусматривает некоторые ограничения для ИП, желающего приобрести патент.

    1. В случае привлечения наемных работников, их число не должно превышать 15 для всех видов предпринимательской деятельности.
      • «При применении патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе привлекать наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера. При этом средняя численность наемных работников, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не должна превышать за налоговый период 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем (п. 5 ст. 346.43 НК РФ)».
    2. Общий доход за 12 месяцев не должен превышать 60 млн. рублей.

    При этом важно учитывать, что если арендодатель планирует сдавать больше одного объекта недвижимости, ему нужно приобрести отдельный патент на каждый из них.

    ○ Процедура получения патента.

    Чтобы получить патент, нужно следовать определенному алгоритму:

    1. Зарегистрироваться в качестве ИП, представив следующие документы:
      • Заявление о постановке на учет (заполняется по установленной форме).
      • Чек об оплате госпошлины в размере 800 рублей.
      • Паспорт (копия).
    2. Выбрать патентную систему налогообложения, написав соответствующее заявление после получения статуса ИП. Его можно подать одновременно с регистрацией ИП, либо за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по данной форме налогообложения.
    3. Оплатить патент. Сделать это можно в полном объеме либо частично, в зависимости от срока его действия.

    ○ Стоимость и срок действия.

    Патент можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на один календарный год. Законодательно, стоимость патента не является фиксированной и исчисляется как процент от возможного дохода.

    Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

    В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент (п.1 ст. 345.51 НК РФ).

    Окончательная цена патента зависит от места, в котором располагается квартира и ее площади. Так, для Москвы в 2017 году действуют следующие расценки в зависимости от размера и расположения:

    • До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
    • 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
    • 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
    • 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
    • 200 кв. м. — 300 кв. м. — от 126000 до 270000 руб.
    • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
    • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

    Для Санкт – Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

    • До 70 кв. м. – 24000 руб.
    • 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
    • Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.

    Для остальных регионов цена годового патента рассчитывается индивидуально, в зависимости от конкретного субъекта. Узнать стоимость можно на сайте налоговых органов, найдя в поиске свой населенный пункт.

    При этом стоит учитывать, что стоимость также зависит от срока, чем меньше времени будет действовать патент, тем ниже будет его цена.

    Оплата налога также зависит от периода его действия. Если патент приобретен на полгода, необходимо сразу внести всю сумму его стоимости. А если его срок больше 6 месяцев, оплату можно произвести в два этапа:

    • 1/3 оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения.
    • 2/3 до окончания периода действия патента (п. 2 ст. 346.51 НК РФ).

    ○ Социальные и иные взносы.

    Взносы ИП зависят от наличия работников и их количества. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наемных служащих, поэтому владелец недвижимости должен уплатить только:

    Также ИП может дополнительно внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности. Данный платеж не относится к обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.

    ○ Признание патента недействительным.

    Патент будет признан недействительным, если:

    • Предпринимательская деятельность прекращена.
    • Превышены ограничения, установленные законом (число работников и максимальный годовой доход).
    • Оплата не внесена в установленные сроки.

    Во всех этих случаях в налоговый орган подается заявление от лица ИП о переходе на другую систему налогообложения. Если предпринимательская деятельность будет продолжена на основании ставшего недействительным патента, на гражданина будет наложен административный штраф и взыскана неуплаченная сумма.

    Таким образом, ПНС, как и любой другой вариант налогообложения имеет свои особенности, которые следует учитывать при решении о его приобретении.

    ✔ Что если сдается несколько объектов недвижимости.

    В этом случае необходимо приобрести патент на каждую жилплощадь по соответствующей стоимости. В противном случае это будет признано уклонением от налоговых обязательств.

    ✔ Можно ли приобрести патент, если не ИП.

    Да, подобная возможность предусмотрена и для физических лиц, не желающих регистрировать ИП. При этом срок действия патента для них будет составлять от 1 дня до 6 месяцев.

    Как получить патент на сдачу жилья. Сдать квартиру, дом, комнату легально и платить налоги. Рассказывается в выпуске программы «Москва в деталях» на канале «Москва 24».

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Sociologs.ru 2019 Все права защищены