Лицензия оценщика в казахстане

Лицензия оценщика в казахстане

Завершен проект по Оценке акций крупной финансовой компании и ее дочерних организаций

Оценщиками независимой оценочной компании «KazPrice» завершен проект по оценке акций крупной финансовой организации и ее дочерних организаций.

С 13 июля 2018 года введен в действие новый закон РК «Об оценочной деятельности в РК»

Завершен проект по оценке крупного бизнес центра класса «А» в центре г. Алматы

Завершен проект по оценке Крупного имущественного комплекса по производству гофрокартона и гофроупаковки.

Завершен проект по оценке Контракта на право недропользования на разведку и добычу песчано-гравийной смеси

Адрес головного офиса:

г. Алматы, ул. Богенбай батыра, 150, БЦ «Кадам-Инвест», офис 72

Телефоны: +7 (727) 267-66-47, 267-20-37

Мобильные: +7 771 765 58 45

О выдаче лицензий на занятие оценочной деятельностью (Елисеев В.М., Председатель Президиума РПО)

Оценка в Казахстане начала развиваться в рамках государственных предприятий, бывших БТИ. Когда в связи с развитием рыночных отношений стала необходима независимая оценка, ввели лицензирование этой деятельности. Стали выдавать лицензии юридическим и физическим лицам. Профессии ОЦЕНЩИК в Казахстане была уже официально установлена и вузы выдавали диплом по специальности «Оценка», но лицензии выдавались всем лицам, имеющим любое высшее образование, без проверки имеют ли они соответствующую квалификацию. Ни в одной сфере деятельности лицензия не заменяет диплом о высшем образовании, в котором указана специальность. У аудиторов лицензируется деятельность аудиторских организаций, физическим лицам не требуется получение лицензий. Не нужно получать лицензию врачам и учителям, лицензируется больница и вуз. Введение лицензирования физических лиц было большой ошибкой, т.к. оценщиком без особого труда и знаний мог стать любой желающий.

В странах с рыночной экономикой оценщик — одна из ключевых профессий, такая же как аудитор, биржевой маклер и банковский менеджер. Оценщик даже более ценен, так как от него зависит справедливая стоимость налога, залога, страховки и размера возмещения при утрате собственности по чьей-либо вине. Поэтому в Америке асессора — налогового оценщика избирают наравне с мэром, и все оценщики в обязательном порядке являются членами саморегулируемых организаций. У профессии «оценщик», как и у врача много специализаций: оценка недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, интеллектуальной собственности, активов предприятия и стоимости пакета акций. Выдача всего двух видов лицензий затормозила процесс углубления специализации оценки, а значит и повышения ее качества.

Чтобы получить профессию человек учится в институте, затем работает в организации и там специализируется, повышая квалификацию, Если человек сам создает бизнес, то нужно иметь помещение, оборудование, стартовый капитал. Чтобы заняться оценочной деятельностью в Казахстане, было достаточно получить лицензию и иметь связи с заказчиками. И все! Поэтому тысячи безработных бросились получать лицензию. Для этого не нужно было знаний, умения, основных и оборотных средств. Достаточно было заплатить небольшую сумму в бюджет и получить лицензию физического лица дающее право оценивать практически любое имущество. В результате такой простой процедуры в течение 5-ти лет Казахстан обогнал все страны мира по количеству оценщиков на душу населения. Было выдано более 4000 лицензий физическими и юридическим лицам, включая право физических лиц работать под лицензией юридического лица, для чего к ней прилагался список таких оценщиков без дипломов и лицензий. Сегодня никто не назовет точную цифру, сколько же человек имеет право заниматься оценочной деятельностью. После создания Палат оценщиков удалось создать реестр из 1000 оценщиков, где остальные и чем они занимаются, никто не знает. Так как «оценщиков» стало слишком много, цены на их услуги упали и стали в среднем в 10 раз ниже, чем у всех оценщиков СНГ и примерно в 100 раз меньше, чем у оценщиков международной аудиторской «четверки», работающих в Казахстане. Демпинг привел к тому, что профессионалы стали уходить в другие сектора экономики или уезжать за рубеж.

В России, чей опыт регулирования оценочной деятельности мы переняли, быстро поняли ошибку и отменили лицензирование. Всем кто имел лицензии, пришлось оперативно заканчивать вуз и получать профессию оценщика. Были образованы палаты, которым дали право проводить экспертизу отчетов и избавляться от тех, кто не в состоянии был освоить эту сложную профессию. Но и там возникли проблемы, т.к. палат было несколько и исключенные оценщики из одной палаты переходили в другую. В Казахстане палаты были созданы в каждой области, но чтобы не ущемлять конституционного права выбора профессиональной организации, оценщики могли вступить в любую палату, не зависимо от места жительства. В результате образовалось масса мелких палат, численность членов которых, колеблется от одного до 10 оценщиков. По количеству палат мы тоже заняли твердое первое место в мире. Но мелкие палаты не могли выполнять возложенные на них функции, а оценщики крупных палат, как только начинали их наказывать за недостоверную оценку, переходили в другие палаты, где их никто не трогал.

Приказом Министра юстиции право контроля за оценочными компаниями было дано Областным департаментам юстиции. Но они могли проверить только наличие архива и соответствие отчета Требованиям к форме и содержанию оценки. При всех своих возможностях им не удалось обнаружить среди оценочных компаний таких, в которых нет ни одного лицензированного оценщика, не говоря уж о том, чтобы найти факты недействительной оценки. Когда идет проверка, оценочные организации быстро приглашают оценщиков с лицензией и показывают, что все в порядке, подделав необходимые бумаги. Чтобы усилить ответственность за результаты работы и приостановить текучесть кадров, необходимо как в законе об аудите установить, что оценщики, включая руководителя организации быть собственниками данной компании. Только в этом случае они будут нести материальную ответственность за недостоверную оценку.

Исходя из сказанного, следует в обязательном порядке отменить лицензирование оценщиков — физических лиц. Желательно одновременно отменить и лицензирование юридических лиц, так как в противном случае все равно придется вносить изменения в закон об оценочной деятельности, включив в него понятие «оценочная компания», указав какие требования к ним предъявляются. Необходимо будет установить несколько специализаций при лицензировании оценочных организаций и сильно перерабатывать практически готовый законопроект по внесению изменений в ЗОД РК по аналогии с законом об аудите. Если оставить лицензирование даже частично, то эффективного саморегулирования не получится, т.к. согласно закона «О лицензировании» обязанность непосредственного контроля за деятельностью лицензиатов останется на лицензиаре. Министерству юстиции РК придется вести реестр оценщиков, что потребует значительных бюджетных средств для его создания и регулярного обновления. Затраты на проведение квалификационных экзаменов, создание реестра и осуществление прямых контрольных функций превысят те незначительные поступления, которые поступят в бюджет виде платежей за лицензии. Если же заменить лицензирование реальным саморегилированием, то мы гарантируем, что подняв качество оценки недвижимости, поступления от налога на имущество можно удвоить, в том числе и от коммерческих структур. Но для этого в Казахстане должно быть не более 3-4 палат оценщиков, которые в обязательном порядке входят в Республиканскую палату, которая должна быть наделена правом проведения экспертиз отчетов оценщиков.

В тоже время, Республиканская палата оценщиков считает, что в оценочной деятельности существует ряд серьезных проблем, которые следует решать.

Первая проблема методологическая и юридическая. В ГК РК и других законодательных актах установлено, что оценка залогового имущества производится по рыночной стоимости. Но последний финансовый кризис показал, что это неверно. Дело в том, что рыночная стоимость определяется на дату заключения договора об оценке, а реализация залогового имущества должника происходит значительно позже, когда рыночная цена может быть значительно меньше. Поэтому в Европейском союзе оценка залога производится по специальной ИПОТЕЧНОЙ стоимости. В результате банки Германии значительно легче преодолели кризис, чем страны СНГ.

Мы включили в стандарт «Базы и виды стоимости» понятие ипотечная стоимость и разработали Инструкцию по ее определению. Однако этот важный документ уже третий год проходит согласование в финансовых органах и никак не вступит в силу. Особенность ипотечной стоимости заключается в том, что она ациклическая, т.е. очищена от спекулятивных факторов и поэтому потери банков при выходе из кризиса незначительны, либо вообще отсутствуют. Величина ипотечной стоимости не может быть выше, чем себестоимость нового строительства. В 2008 году у нас рыночная стоимость превышала себестоимость строительства почти в три раза, поэтому и произошел ипотечный кризис. В результате, даже сейчас сомнительные и безнадежные кредиты у большинства банков в два раза превышают долю стандартных, которые в БТА Банке составляют всего 6,7%, а в Казкомерцбанке 9.4%

Кроме ипотечной стоимости в Инструкции дана возможность банкам самостоятельно определять залоговую стоимость, т.е. сумму выданного кредита, производя скидку к ипотечной стоимости на некоторые специфические риски.

Банк развития Казахстана, по чьей просьбе Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи, включил в план прошлого года разработку и утверждение указанной Инструкции, согласовал ее текст, однако АФК и КФН по разным причинам затягивают ее рассмотрение.

Вторая проблема — это аффилированность отдельных оценочных компаний с работниками банков. Так по нашей просьбе Антимонопольное агентство проверило работу Темирбанка и обнаружило, что некоторые его филиалы работают только с одной оценочной компанией. Другие банки не проверялись, но там примерно такая же картина. Сначала банки ввели аккредитацию оценщиков, чтобы отсеять «чужих», а сейчас ввели систему договоров о совместной деятельности, в которых устанавливают разные «барьеры», в том числе требование стать вкладчиком данного банка. Мы считаем, что такие договоры являются нарушением статьи Закона об оценочной деятельности в РК о независимости оценщика, но АФК ответила на наше письмо, что банк может заключать такие договора с оценщиками. Чтобы решить данную проблему в Инструкции для банков предусмотрена возможность самостоятельно или вместе с собственником выступать в качестве заказчика.

Третья проблема связана с необходимостью повысить качество оценки залогового имущества. Мы понимаем, что для оценки залога требуется высокая квалификация оценщика, поэтому в проекте Инструкции установлено, что Оценщик залогового имущества должен отвечать следующим квалификационным требованиям:

1) обладать соответствующим опытом работы в области оценки конкретного вида актива, который является предметом залога (земельный участок, здания, автотранспорт, оборудование, имущественный комплекс, нематериальные активы и т.д.), что должно быть подтверждено наличием Квалификационного свидетельства установленного образца;

2) быть компетентным в понимании процесса кредитования, иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений, и, по возможности, об условиях предоставления займа, что должно быть подтверждено наличием Сертификата об освоении методов оценки для целей залогового кредитования.

3) быть членом одной из Палат оценщиков

4) иметь документ о страховании гражданско-правовой ответственности оценщика на сумму не менее 5 млн. тенге.

Четвертая проблема — выявление недостоверной оценки. В отличие от всех стран с рыночной экономикой и даже странами СНГ, в Казахстане не установлен юридический статус экспертизы отчета. Судебный эксперт не имеет права производить экспертизу отчета так как «Отчет об оценке» так же и «Заключение эксперта» являются доказательствами по делу. Согласно ст. 16 ГПК РК, оценка доказательств является прерогативой суда, т.е. оценка доказательств выходит за пределы компетенции эксперта и, следовательно, суд не вправе назначать судебную экспертизу «Отчета об оценке», на предмет правильности выводов оценщика и правильности проведенных расчетов.

Оценщик также не имеет права по нашему законодательству производить экспертизу отчета другого оценщика, в связи с чем судьей Нургалиевой было внесено частное определение и направлены материалы в КРС ОПП МЮ РК для принятия мер в отношении оценщика ИП Ставицкого С.Т., который вместо оценки транспортного средства сделал экспертизу отчета другого оценщика.

Читайте так же:  Перепланировка квартиры в уфе узаконить

Отсутствие нормативного акта определяющего порядок назначения и проведения экспертизы отчета привело к массовым жалобам страховых компаний. По их письмам Департаментами юстиции проводятся внеплановые проверки, которые только затягивают выплату страховой суммы и не решают вопрос о признании отчета недостоверным. Вообще вызывает сомнение правомерность проведения внеплановой проверки оценочной компании на основании ничем не обоснованной жалобы, которая уже рассматривалась судом и не была удовлетворена. Можно ли считать непоправимым вредом страховой компании спорный вопрос о нескольких тысячах тенге, а ведь только в этом случае назначается внеплановая проверка. Значительно проще было бы провести повторную оценку, обратившись в палату оценщиков, но тогда нужно было бы заплатить за выполнение данной экспертизы. То есть нужен нормативный акт регулирующий вопросы экспертизы отчета.

В проекте Стандарта «Проверка достоверности оценки», который разработала Республиканская палата оценщиков, решены все вопросы, поставленные в Справке Администрации Президента о повышении качества оценки залогового имущества. Дан перечень случаев, в которых проводится обязательная экспертиза. Предусмотрен порядок проведения экспертизы и компенсация затрат заказчика на проведение экспертизы и повторной оценки. Чтобы не затягивать процесс оценки, обязательная экспертиза проводится в трехдневный срок с момента заключения договора и оплаты за проведение экспертизы осуществляется по тарифам, установленным Республиканской палатой оценщиков. Оплата оценщиком производится из суммы предоплаты за оценку. Тарифом будет предусмотрена оплата за экспертизу в размере не более 10% от общей стоимости оценки, что значительно ниже тех потерь, которые сегодня несут банки за счет недостоверной оценки и необходимости производить оплату внутренним оценщикам, проверяющим все отчеты. Одновременно усиливается ответственность оценщиков за нарушения оценочного законодательства. Нарушения разделены на три категории: необъективная, некачественная и непрофессиональная оценка. Соответственно предусмотрены и санкции: исключение из палаты, т.е. лишение права заниматься оценочной деятельностью, административное наказание и обязанность пройти переподготовку. В тоже время, считаем, что вопрос о солидарной ответственности за положительное экспертное заключение должно решаться в судебном порядке.

Пятая проблема связана с тем, что проверку достоверности отчета может сделать только практикующий оценщик, именно по этой причине в Международных стандартах оценки такое право оценщикам предоставлено, под жестким контролем саморегулируемой организации оценщиков. В Казахстане закон о саморегулировании не прият и действует только в отношении рынка ценных бумаг и частично аудита. Необходимо законодательно предоставит палатам оценщиков право осуществлять контроль за качеством работы своих членов и производить экспертизу их отчетов.

Шестая проблема связана с тем, что параллельно с оценщиками, действующими в рамках закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», оценку рыночной стоимости дано право определять судебным экспертам на основании подзаконных актов. Причем если оценщики производят определение рыночной стоимости на основании государственных стандартов, то судебные эксперты применяют свои Методики, которые не соответствуют оценочному законодательству. В результате стоимость одного и того же объекта, оцененного оценщиком и судебным экспертом может различаться в несколько раз. Институтом Генеральной прокуратуры письмом от 2.02.2006 г № 4-058-06 было дано разъяснение, что осуществление оценочной деятельности в рамках Института судебной экспертизы является неправомерной, однако данный вопрос до сего времени не решен. Казахстан является единственной страной в мире, где назначается товароведческо-строительная экспертиза, результатом которой является оценка рыночной стоимости земельного участка. Какое отношение товароведы и строители имеют к стоимости земельного участка нам не понятно. Поэтому просим рассмотреть данный вопрос, т.к. две разных системы оценки одного и того же имущества в одной стране приводят у судебным коллизиям.

Седьмая проблема связана с отсутствием у оценщиков достоверных данных о ценах реальных сделок. В процессе регистрации сделок с недвижимостью, регистрирующие органы составляют базу данных о ценах реальных продаж. Три года назад, данный вопрос рассматривался в Министерстве юстиции РК и Министром было дано указание решить этот вопрос. Однако местные органы регистрации недвижимости отказываются сообщать эти данные Республиканской палате под предлогом того, что еще не установлены цены на эту услугу. Считаем, что эти данные они должны передавать бесплатно, т.к. выполняют эту работу за средства, полученные от регистрации сделок. Это обычная статистическая информация, которая должна быть открыта, без указания фамилий и точных адресов. Без наличия указанной информации невозможно объективно определить величины зональных коэффициентов в населенных пунктах. Поэтому после внесения изменений в Постановление от 2.09.2003 № 890, поручившим утвердить базовые ставки на земельные участи в населенных пунктах, приняли их на уровне отмененных ставок Постановления № 890. Это объясняется тем, что в настоящее время нормативного акта (Инструкции) об определении кадастровой стоимости в населенных пунктах нет. Если Республиканская палата будет регулярно получать сведения о реальных сделкам, то смогла бы предоставить местным исполнительным органам базовые ставки на земельные участи величина которых приближена к рыночной стоимости. Кроме того, это значительно повысило бы обоснованность оценки залогового имущества.

Таким образом, считаем, что все вопросы, можно и нужно решить путем принятия Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам сокращения разрешительных документов и оптимизации контрольно-надзорных функций государственных органов», Стандартов «Проверка достоверности оценки» и «Оценка стоимости залогового имущества»

Минюст не будет контролировать казахстанских оценщиков

Министерство юстиции передало контроль за оценочной деятельностью Министерству финансов РК. Как отныне будет осуществляться оценочная деятельность — корреспонденту Tengrinews.kz разъяснили в Департаменте юстиции Алматы.

10 января 2018 года Главой государства был подписан закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», направленный на ограничение государственного вмешательства
в профессиональную деятельность оценщиков и развитие саморегулирования в целом, защиту прав потребителей, прав и законных интересов оценщиков, повышение конкурентоспособности субъектов
оценочной деятельности, повышение качества оценки и приведение оценочной деятельности в соответствие с международными стандартами. В рамках закона функции по государственному регулированию оценочной деятельности переданы из Министерства юстиции в Министерство финансов. Данный закон вступает в силу 13 июня 2018 года.

Государство, осуществляя перевод оценочной деятельности на саморегулирование, дает палатам оценщиков определенные полномочия по регулированию деятельности оценщика, которые разрабатываются, согласовываются и утверждаются уполномоченным органом.

«Вместе с тем оценочная деятельность признана профессиональной, что закреплено положениями нового закона. Помимо этого, законом установлена отмена лицензирования физических и юридических лиц с заменой на сертификацию оценщиков — физических лиц, осуществляемую палатами оценщиков. Будет исключена функция по оказанию Министерством юстиции государственных услуг по выдаче лицензий на вышеуказанные виды деятельности в базе данных «Е-лицензирование», — уточнили в ведомстве.

Палата оценщиков создается в форме некоммерческой организации, и количество членов палаты оценщиков должно быть не менее 300 оценщиков — физических лиц.

«Необходимо выделить еще множественность саморегулированных организаций с исключением Республиканской палаты оценщиков и 16 палат оценщиков и осуществление экспертизы отчетов об оценке экспертами палат оценщиков. Экспертизу проводит эксперт, являющийся членом экспертного совета палаты оценщиков, имеющий свидетельство о присвоении квалификации «эксперт», — пояснили в департаменте.

Кроме того, расширены права и обязанности саморегулированных организаций оценщиков, которые включают в себя возможность утверждения правил и стандартов, выдачу свидетельств о присвоении
квалификации с возможностью повышения квалификации оценщиков, а также контроль за качеством оценки и проведение процедуры экспертизы отчетов экспертными советами палат оценщиков.

«Оценщики вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом с обязательным
членством в палате оценщиков. Претендующие на осуществление оценочной деятельности будут проходить квалификационные экзамены в квалификационной комиссии палаты оценщиков», — резюмировали в Департаменте юстиции Алматы.

Лицензия оценщика в казахстане

Оценщик: лицензия обязательна

президент Палаты профессиональных

оценщиков по Северо-Казахстанской области

До настоящего времени оценка имущества не являлась распространенной услугой для населения, но теперь стала востребованной и необходимой в ряде случаев как для физических, так и для юридических лиц.

Сегодня данная сфера деятельности в Казахстане сопряжена с проблемами различного характера как для оценщиков, так и для потребителей их услуг.

Согласно национальному законодательству предоставление услуг по оценке имущества требует наличия у юридического лица или индивидуального предпринимателя лицензии. В 1998 г. в Закон РК «О лицензировании» был введен такой вид деятельности, как оценка недвижимого имущества. В ноябре 2000 г. был принят Закон РК «Об оценочной деятельности в РК» — законодательный акт, регулирующий отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяющий права и обязанности субъектов оценочной деятельности.

Последующими поправками в законодательство РК в 2009 г. оценочная деятельность была сгруппирована в два вида: оценка имущества, включающая в себя оценку движимого и недвижимого имущества, и оценка интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов.

По нашим данным, в Северо-Казахстанской области приблизительно 90 процентов из всех заключаемых договоров с оценочными компаниями приходится на оформление банковских кредитов под залог квартиры, жилого дома или другой недвижимости.

Реже услуги по оценке недвижимости заказывают при совершении сделок купли-продажи и для определения страховой стоимости при страховании объектов.

Аналогичная ситуация в других областях, за исключением городов Алматы и Астана, где заказчиками часто выступают застройщики, крупные девелоперские компании, которые имеют потребность в определении рыночной стоимости строящегося жилья в конкретном районе для предложения его к продаже.

Рассмотрим более подробно ситуацию по оценке при получении кредита под залог недвижимости. В данном случае возникают трехсторонние отношения: банк — клиент — оценочная компания.

В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества», оценка имущества, привлекаемого в качестве залогового обеспечения, осуществляется обязательно с участием независимого оценщика. Для проведения объективной и достоверной оценки им не может быть избран оценщик самого банка. Учитывая, что банк несет все риски, он имеет право провести экспертизу отчета независимого оценщика, проверить правомочность его деятельности, наличие соответствующей лицензии, членства в Палате оценщиков, наличие страхования гражданско-правовой ответственности оценщика, что является обязательным для каждого оценщика как физического, так и юридического лица.

В случае, если банк выявляет нарушение в работе оценщика, он может не принять его отчет, так как в будущем существует риск признания его недостоверным со всеми вытекающими рисками для банка. При этом экспертизу отчетов в спорных ситуациях проводит Палата оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший отчет.

Чтобы снизить собственные риски, банк стремится осуществить тесное сотрудничество с определенными оценщиком(ами). В нашем регионе существует практика, когда в ряде филиалов банков некоторые оценочные компании располагаются в здании банка (согласно договорам аренды). Сотрудники банка рекомендуют клиентам обращаться за услугами оценщика именно к данной компании, мотивируя это оперативностью при получении кредита, хотя данная практика приводит к занижению стоимости оцениваемого имущества, препятствует оказанию оценочной деятельности в конкурентной среде в рамках действующего законодательства РК и зачастую осуществляется с нарушением законодательства РК в сфере оценочной деятельности.

Обращаясь в независимые оценочные компании, клиент должен понимать, что оценщик даст расчет рыночной стоимости, например квартиры, но при этом, определяя залоговую стоимость, банк применит «дисконт», то есть скидку, в которую закладываются риски банка. Филиалы наших банков применяют до 50 процентов дисконта по квартирам. Иначе говоря, если оценщик оценит квартиру в 50 тысяч долларов, то её залоговая стоимость составит 25 тысяч долларов. Данную сумму банк и будет брать за основу при выдаче кредита под залог квартиры.

Другая сфера, где население наиболее часто сталкивается с необходимостью прибегнуть к услугам оценщика, — это оценка материального ущерба.

В настоящее время с необходимостью воспользоваться данной услугой оценщика может столкнуться любое лицо при затоплении, пожаре в квартире или дорожно-транспортном происшествии.

Читайте так же:  Приказ установить суточные

Если в первом случае отчет об оценке материального ущерба будет необходим в суде в качестве доказательства размера причиненного ущерба, то отчет об оценке состояния транспортного средства дорожно-транспортного происшествия необходим при обращении в страховую компанию с целью определения суммы страховой выплаты или взыскания суммы материального ущерба через суд.

В обоих приведенных случаях необходимо помнить, что действующее законодательство РК не ограничивает пострадавшее лицо в выборе независимого оценщика. При обращении в страховые компании при наступлении страхового случая, к примеру, ДТП, по аналогии с банками некоторые страховые компании практикуют рекомендовать своим клиентам определенного оценщика, а в отдельных страховых компаниях осмотр транспортного средств осуществляет не независимый оценщик, а заинтересованный сотрудник страховой компании, что, естественно, может привести к занижению суммы возмещаемого ущерба.

Данная практика способствует нарушению норм Закона РК «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев транспортных средств», так как лишает клиента права самостоятельного выбора независимого эксперта-оценщика, приводит к нарушению норм Закона РК «Об оценочной деятельности в РК», Закона РК «О конкуренции» и может способствовать признанию отчетов об оценке, выполненных недобросовестным оценщиком, недостоверными, со всеми вытекающими последствиями.

Хотелось бы затронуть и тему судебной экспертизы, которая является весьма востребованной в случае оспаривания рыночной стоимости объекта оценки в ходе судебного спора.

В подобных случаях первое, о чем необходимо знать, — это то, что судебная экспертиза и оценочная деятельность в Казахстане регулируются разными законодательными и нормативно-правовыми актами. Если в ходе осуществления оценки оценщик руководствуется нормами Закона РК «Об оценочной деятельности в РК» и стандартами оценки РК, то судебный эксперт — нормами Закона РК «О судебно-экспертной деятельности в РК» и методиками, утвержденными Министерством юстиции РК. Более того, если оценку может заказать любое физическое или юридическое лицо по собственному желанию, то судебная экспертиза назначается по постановлению либо определению суда.

Еще один важный момент, на который хотелось обратить внимание потребителей услуг оценщика, — это то, что в нашем регионе осуществляют деятельность в сфере оценки имущества ряд оценочных компаний, в которых услуги по оценке имущества оказывают специалисты, не имеющие личных лицензий и не включенные в список лиц, имеющих право осуществлять оценку от имени юридического лица.

Данные специалисты проводят осмотр и обследование оцениваемого объекта, не являясь оценщиками, тогда как, согласно ст. 12 Закона РК «Об оценочной деятельности в РК», эта функция является непосредственной обязанностью специалиста-оценщика.

Таким образом, при заключении договора с оценщиком о проведении оценки следует обратить внимание на наличие у него государственной лицензии на право осуществления оценочной деятельности. В случае отсутствия данного документа, во избежание признания в последующем отчета об оценке недостоверным в суде, необходимо обратиться в Департамент юстиции с соответствующим за явлением.

Datalife Engine Demo

Лицензии ТОО «NPV» (НПВ)

на осуществление оценочной деятельности

для всех видов имущества

Консалтинговая фирма ТОО «NPV» (НПВ) занимается оценкой всех видов имущества со дня ее основания — 26.02.1996 г. С введением обязательного лицензирования оценочной деятельности в 2002 г. компания получила свою первую лицензию на этот вид деятельности. С 15.08.2011 г. Минюст РК совместно с Минсвязи РК приступили к оформлению, переоформлению и выдаче лицензий на право занятия оценочной, адвокатской и нотариальной деятельностью в электронном виде с использованием государственной базы данных (реестра) РК — «Е-лицензирование». Данная норма является исключительной и отменяет выдачу «бумажных» лицензий. В связи с перерегистрацией ТОО «NPV» и изменением ее названия на ТОО «NPV» (НПВ) в сентябре 2011 г., компания переоформила корпоративные лицензии на ведение деятельности в сфере оценки. В достоверности наличия у Товарищества действующих лицензий на оценку всех видов имущества можно убедиться по нижеприведенным ссылкам на сайт казахстанского государственного реестра «Е-лицензирование»:

Оценка недвижимости: особенности рынка Казахстана

Оценка недвижимости пользуется у населения не самым высоким спросом из того перечня услуг, что оказывают оценщики, тем не менее начиная со времен приватизации.

. она остается довольно востребованной. Сегодня данная сфера в Казахстане сопряжена со множеством трудностей различного характера, чреватых большими проблемами как для самих оценщиков, так и для их клиентов.

Сегодня из 100% заключенных договоров по оценке недвижимости 98%, по данным Карагандинской палаты оценщиков, приходятся на оформление банковского кредита под залог квартиры, жилого дома или другой недвижимости. Гораздо реже услугу по оценке недвижимости заказывают при совершении сделок купли-продажи, для определения страховой стоимости при страховании объекта, что особенно актуально при оформлении ипотеки.

Если в Караганде обращения к оценщикам чаще связаны с вышеназванными причинами, то в Астане и Алматы, где более развито строительство, оценку недвижимости часто заказывают крупные девелоперские компании, которым, например, необходимо обосновать стоимость строящегося жилья в каком-то конкретном районе и приравнять ее к рыночной стоимости. Также к столичным оценщикам обращаются при разработке крупных инвестпроектов, когда требуется рассчитать их рентабельность и оправдать предстоящие вложения средств.

«Заказная оценка процветает»

Пока получение лицензии для полноценной работы в этой сфере деятельности — обязательное условие. В правительстве РК сейчас готовится платформа перехода оценочной деятельности на полное саморегулирование. В июле прошлого года был издан указ президента об упрощении функционирования предпринимательской структуры и упразднении порядка 300 лицензий. Среди прочих в этот перечень входит и лицензия на занятие оценочной деятельностью.

По мнению Вилена Елисеева, председателя президиума Республиканской палаты оценщиков (РПО), в вопросе лицензирования много недочетов, которые создают в оценочной деятельности немало проблем.

— В области оценки законодательство менялось неоднократно, менялись правила выдачи лицензии. В профессии оценщика, как и у врача, много специализаций: оценка недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, интеллектуальной собственности, бизнеса, — говорит Вилен Елисеев. — У нас выдают лицензию всего по двум направлениям — «недвижимость и оборудование» и «интеллектуальная собственность». Получается, эти два направления целиком охватывают всю оценочную деятельность. На мой взгляд, это тормозит процесс углубления в специализации оценки, а значит, и повышения ее качества. Недвижимость и оборудование между собой не имеют ничего общего, а по отдельности представляют собой два серьезнейших направления. Кроме того, лицензия бессрочная, то есть если оценщик положил ее на полочку, а потом спустя десять лет вспоминает о ней и выходит на рынок труда, очевидно, что такой специалист утратил квалификацию. Но по закону он имеет право работать, а знания имеют особенность забываться. Не все оценщики в таких случаях приступят к скрупулезному изучению рынка, отправятся на повышение квалификации или семинар, а уже потом возьмутся за работу.

К большим минусам можно отнести и то, что лицензия действует на территории всего Казахстана. С первого взгляда может показаться, что это вовсе не минус, а большой плюс для любого оценщика или оценочной компании. Однако на деле это далеко не так:

— Чтобы сделать качественную оценку и подготовить соответствующий отчет, вновь требуется тщательное изучение рынка недвижимости, где работает оценщик, — говорит Артем Шевчук, директор ТОО «Артокс», председатель президиума Карагандинской палаты Казахстанской ассоциации оценщиков, председатель комитета по стандартам и методологии в оценочной деятельности Республиканской палаты оценщиков. — Не каждый оценщик, например, из Атырау или Шымкента, решивший заработать в Караганде, обладает необходимыми сведениями по рынку недвижимости Карагандинской области. И наоборот! Лицензия же позволяет оценщику проводить оценку на территории всего Казахстана. Нам нельзя скидывать со счетов недобропорядочных представителей профессии. Такой оценщик приедет в Караганду, пробудет полгода и за это время натворит здесь дел. Может просто обойтись некачественным проведением оценки, может пойти и на заказную оценку. Потом он уедет восвояси — и где его искать, если у клиента возникнут сложности?

Помимо вышеперечисленных проблем лицензирования оценочной деятельности есть еще один серьезный недочет. Лицензию Министерство юстиции выдает как юридическим, так и физическим лицам. С одной стороны, это также можно посчитать явным плюсом, но в то же время этот факт вносит большую неразбериху.

— По сути, это двойное лицензирование. В составе юридического лица, согласно законодательству, должно быть два физических лица, — рассказывает Вилен Елисеев. — Зачем тогда требовать лицензирование юридического лица, например ТОО, если работающие в его составе физические лица уже имеют свои лицензии?! Преподавателям, врачам не нужно получать лицензию на свою деятельность, лицензируется вуз или больница, в которых они работают. Вообще, введение лицензирования физических лиц было большой ошибкой, оценщиком без особого труда, знаний, опыта может стать любой желающий. Вывод напрашивается сам: чтобы заняться оценочной деятельностью в Казахстане, достаточно получить лицензию и, возможно, наладить связи с одним или двумя крупными заказчиками. Не исключено, что эта лицензия будет изначально получаться «под работу» с этими заказчиками. Кроме того, это порождает нездоровую, ужесточившуюся конкуренцию. Оценщики начинают соглашаться на любые условия заказчика оценки, только для того чтобы заполучить клиента. Это уже привело к тому, что демпинг, а также заказная оценка в Казахстане процветают. Отсюда складывается негативное отношение к оценщикам как к людям, имеющим лёгкий хлеб.

Кому закон не писан?

Можно сказать, взаимоотношения «клиент — оценщик» носят явочный характер. Оценщики как стоматологи — добровольно оценку клиент делает редко и по крайней необходимости. Например, когда нужно получить кредит под залог недвижимости. Оценка в этом случае хоть и необходимая, но всего лишь ступень к цели.

— Как правило, банк дает список клиенту, желающему оформить кредит, в этом списке несколько оценочных компаний. Есть такие банки, которые направляют конкретно к одному оценщику, — говорит Артем Шевчук. — Это нарушение. В соответствие с законом об ипотеке, пересмотренным в 2010 году, заёмщик имеет право обратиться к любому оценщику по своему усмотрению и также к любой страховой компании. Но клиент чаще всего идет на поводу у банка, то есть идет к тому оценщику, к которому его направили.

Стоимость оценки квартир в Караганде варьируется от полутора до 12-15 тысяч тенге. Разница большая. Как правило, если человек оформляет кредит, лишние траты ему ни к чему — каждый заинтересован за кажущиеся на первый взгляд бюрократическими проволочки платить меньше. Но за полторы тысячи тенге работают небольшие оценочные компании или самостоятельные оценщики, которые часто меняют место дислокации, у них, вполне вероятно, нет офиса, их деятельность непостоянна, часто эти оценщики — вчерашние студенты.

— Здесь, скорее, имеет место глобальная проблема несовершенства банковской системы. Если клиент сам выберет оценщика, банк может не принять отчет об оценке, вы потребуете письменное объяснение — и кредит будете оформлять дольше, — говорит Артем Шевчук. — Все рекомендации типа «боритесь за свои права» в этом случае не действуют.

Так, по просьбе Республиканской палаты оценщиков антимонопольное агентство проверило работу некоторых банков и обнаружило, что филиалы единичных банков все же практикуют работу с конкретными оценочными компаниями. Между тем в интервью нашей газете Максим Вольский, региональный инспектор по Караганде управления филиальной сети департамента залогов АО «Темiрбанк», рассказал, что оценка имущества, предлагаемого в качестве залогового обеспечения, обязательна с привлечением независимого оценщика, а также необходима экспертиза отчета независимого оценщика с обязательным осмотром имущества, которую проводит банк. АО «Темiрбанк» принимает согласно законодательству отчет любого независимого оценщика.

— На практике все выглядит следующим образом: если банк не сталкивался с какой-либо оценочной компанией, мы просим предоставить выписку из реестра оценщиков по конкретной компании, — комментирует Максим Вольский. — Её предоставляет региональная палата оценщиков, в которой состоит данная оценочная компания, далее отчет об оценке проверяется на соответствие действующему законодательству РК, стандартам оценки, а также на адекватность, непредвзятость и достоверность. В случае выявления ошибок, несоответствий отчет об оценке возвращается компании, выполнившей его, на доработку и исправление. После устранения замечаний принимается в работу. Данная процедура — своего рода страховка рисков банка от недоброкачественной оценки имущества.

Читайте так же:  Типовой договор строительного подряда с ип

— В каких случаях банк имеет право отказаться принять отчет об оценке у клиента?

— Если оценочная компания не состоит в одной из региональных палат оценщиков, либо отсутствует договор страхования ответственности оценщика, либо лицензия оценочной компании не распространяется на данный вид имущества.

— Опишите систему кредитования под залог недвижимости.

— Во-первых, имущество, предлагаемое в качестве залогового обеспечения, проверяется на соответствие внутренним требованиям банка, затем производится экспертиза отчета независимого оценщика департаментом залогов (подразделение банка), при отсутствии замечаний заключение и отчет направляются для дальнейшего рассмотрения вопроса о предоставлении займа. Согласно внутренним документам, банк работает по двум направлениям с независимыми оценочными компаниями. Первое направление — когда банк является заказчиком независимой оценки, при отработке проблемных займов и плановой переоценке. В данном случае банк оплачивает услуги независимого оценщика и сам вправе его выбирать, согласно внутренним документам. Второе направление — когда заказчиком независимой оценки является клиент банка. В данном случае клиент самостоятельно выбирает, заключает договор и оплачивает независимую оценку. Тут мы никакими аккредитациями не ограничиваем выбор клиента. Зачастую человек вместе с полным пакетом документов приносит уже готовый отчет независимого оценщика.

Оценщик дает рыночную стоимость недвижимости, каждый банк, рассматривая возможность кредитования, к этой стоимости применяет свой дисконт — скидку, в которую закладывает свои риски, и определяет залоговую стоимость. Как правило, по квартирам применяют от 10 до 30%. Оценил оценщик квартиру в 50 тысяч долларов, дисконт банка 10%, то есть 5 тысяч долларов, — залоговая стоимость квартиры составит 45 тысяч долларов. Банк рассматривает выдачу кредита не больше 45 тысяч долларов под залог этой квартиры.

Курс на саморегулирование

Оценка недвижимости в Казахстане, по данным Карагандинской палаты оценщиков, это довольно маленький рынок, его объем составляет 40-45 миллионов долларов. На территории республики действует 16 палат, которые объединены в Республиканскую палату оценщиков. В Карагандинской области, по данным департамента юстиции, имеют лицензию 43 юридических и 111 физических лиц. Как правило, юридические лица — это маленькие компании, в которых работают два-три оценщика. Крупных организаций в области немного, в основном это представители столичных компаний. Курирует деятельность оценщиков Министерство юстиции, на местах эти функции осуществляют департаменты юстиции.

— Сегодня государство не выполняет в достаточном объеме функции по контролю и надзору за оценочной деятельностью, — говорит Артем Шевчук. — Сейчас в правительстве РК подготовлена программа перехода до 2020 года на полное саморегулирование. То есть контроль над деятельностью оценщиков, согласно этой программе, передадут палатам, надзор за ними, в свою очередь, будет осуществлять государство. В Карагандинской палате оценщиков, к примеру, 21 человек, для полноценной работы организации этого недостаточно. Мы проводим семинары, конференции, налаживаем взаимоотношения с госорганами. В Казахстане должны остаться не 16 палат, а 2-4 палаты, то есть они должны укрупняться. Тогда в каждой палате будет не менее 100 человек. Сейчас многие карагандинские оценщики вошли в другие палаты, опасаясь, что на месте их будут контролировать. Это большая проблема, мы как представители Карагандинской палаты оценщиков не можем вмешиваться в деятельность оценщика, состоящего в другой палате, даже если видим, что он работает нечестно, нарушая законодательство. В этом случае предпринимать меры должны органы юстиции, но, как правило, если сигнал к ним не поступает, они не реагируют.

— Также требуют пересмотра стандарты оценки, — продолжает Артем Шевчук. Сейчас в Казахстане действуют международные и национальные стандарты. Например, существует требование к форме и содержанию отчета. Если контроль над оценочной деятельностью действительно перейдет к палатам, стандарты будут дорабатываться. В идеале они должны представлять собой конкретные руководства к действию в той или иной ситуации. Также в оценочной деятельности есть такое понятие, как экспертиза, которую проводят внутри палаты. Если клиент не согласен с оценкой, он может заказать повторную оценку, но это деньги. Можно обратиться в палату, в которой состоит оценщик, и потребовать произвести анализ отчета, который он сделал и который не устроил клиента. Эту экспертизу сейчас многие заказывают, но ни в одном нормативно-правовом акте не указано, как она должна проводиться. В этих целях палатами разработан стандарт по экспертизе, который был передан в Министерство юстиции два года назад, но его до сих пор не приняли. Экспертизу клиент закажет, мы ее проведем, но примут ли ее в суде, не факт. Этот вопрос очень тесно пересекается с понятием судебной экспертизы. Судебные эксперты руководствуются своей внутренней методикой, разработанной для служебного пользования. Понятно, что оценка недвижимости требует более скрупулезного подхода. Но существует стереотип, что судебная экспертиза — это последняя инстанция, в том числе и в области оценки. Поэтому в суде оценщикам часто бывает сложно доказать свою правоту еще и по этой причине.

— Саморегулирование имеет несколько преимуществ перед государственным регулированием, — говорит Вилен Елисеев. — Нормы саморегулирования гибче, они легче адаптируются к изменяющимся обстоятельствам. У организаций саморегулирования лучше экспертные возможности и обратная связь с рынком. Участники рынка получают легальные возможности влиять на нормотворчество, а государство снижает свои расходы на регулирование.

О том, что в Казахстане деятельность оценщиков должна подчиняться четкому единому стандарту, говорят и в органах юстиции.

— В структурных подразделениях департамента нет специалистов, которые содействовали бы нам в работе, — комментирует Нургуль Кенжебаева, заместитель начальника департамента юстиции Карагандинской области. — Надо сказать, что контроль мы осуществляем нормативно, это не позволяет нам выходить за рамки закона. Например, если мы проверили индивидуального предпринимателя, то в течение последующих трех лет мы в его работу, если не поступает сигнал извне, вмешиваться не имеем права, что бы он там ни нарушал. Если, конечно, поступит заявление, найдутся пострадавшие от действий этого предпринимателя, тогда мы принимаем меры — проводим расследование, составляем административные протоколы, если есть факты нарушения закона, направляем дело в финансовую полицию. Данный вид деятельности, так как он является предпринимательским, лучше было бы перевести на саморегулирование, чтобы палата оценщиков осуществляла контроль, а мы бы контролировали деятельность палат. В Казахстане должен быть принят единый стандарт оценки. Сейчас специалисты часто подстраиваются под клиентов. С этим нужно бороться, переход на саморегулирование будет этому способствовать. Единый стандарт должен в то же время учитывать особенности территориального плана той или иной области, содержать санкции за нарушения правил.

— Оценщики, да и риэлторы жалуются на отсутствие единой базы недвижимости, которая необходима им для качественной работы. Органы юстиции могут поспособствовать созданию этой базы?

— База формируется в каждой области по каналам юстиции, но эта информация закрыта для негосударственных органов. С 2013 года у нас планируется упрощение регистрации недвижимости, то есть с момента заключения сделки данные от нотариуса сразу будут попадать в базу данных недвижимости органов юстиции. То есть данная процедура будет упрощена до одного дня. Электронная версия реестра нотариальных сделок будет объединена с базой данных юстиции по сделкам с недвижимостью. Сейчас у нас идет работа по актуализации базы, нам нужно эту базу максимально пополнить сведениями по ИИН (физические лица) и БИН (юридические лица). С 2013 года на сайте электронного правительства эта информация будет доступна, опять же, по ИИН и БИН, то есть желающему получить информацию нужно будет знать эти номера. Сейчас мы активно работаем с населением. Чтобы пополнить базу данных достоверными сведениями, мы призываем население, как физические, так и юридические лица, обращаться в отделы недвижимости по адресу Ленина 72/2 для проведения сверки данных о собственности. Результат этой большой работы в будущем должен решить некоторые проблемы рынка недвижимости, в том числе и в сфере оценки.

Как стать оценщиком?

СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

1. При покупке недвижимости важно указать ее реальную стоимость в договоре купли-продажи. Если в дальнейшем возникнут проблемы, через суд можно попытаться возместить стоимость недвижимости. Если же вы купили недвижимость, например, за миллион тенге, а в договоре указали сто тысяч тенге, в случае если решение суда будет в вашу пользу, вам эти сто тысяч тенге и вернут.

2. Вызывая оценщика, не поленитесь съездить к нему в офис и там заключите договор на оценку.

3. Помимо лицензии у оценщика должно быть свидетельство о членстве в местной палате. Если оценщик состоит в «иногородней» палате, то в случае возникновения проблем, например, судебного разбирательства, придется делать запросы в его палату, а возможно, и ехать в другой город. Филиал не является юридическим лицом.

4. Оценивать земельные участки, находящиеся в аренде, может оценщик с лицензией на нематериальные активы или оценщик, у которого есть генеральная лицензия. Раньше такие лицензии выдавались, сейчас уже нет.

5. Планировка оцениваемой недвижимости, будь то квартира, дом, офисное здание или магазин, должна соответствовать техническому паспорту. Любые изменения в планировке должны быть отражены в документах. Оценщик в своем отчете обязан указать факт перепланировки. Если же перепланировка не узаконена, вероятнее всего, ни один банк не выдаст вам кредит под залог этой недвижимости.

РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ ОЦЕНКИ

В Караганде оценщики обычно используют в работе сравнительный метод. Применяется он в случаях, когда об объекте залога или купли-продажи имеется определенная информация о ценах и предложении. Чаще всего к сравнительному методу прибегают в случаях, когда предстоит оценка квартир и домов. Ведь на процедуру окончательной оценки, в частности квартир, могут повлиять наличие объектов-аналогов, спрос на данный тип квартир и многие другие показатели. Впрочем, многие оценщики считают сравнительный метод нецелесообразным:

— Большой подвох в сравнительном методе, даже если речь идет об оценке квартир, — говорит Артем Шевчук. — Оценщики опираются на выборку из газет, доходит то того, что мы прикидываемся покупателями и ездим по квартирам. Газета — это публичный орган, объявления в газеты может давать кто угодно, часто дают риэлторы и агентства по недвижимости. Некоторые объявления в газетах — «утка». Не секрет, что многие риэлторы и агентства преднамеренно завышают цены. У нас в практике несколько лет назад был поучительный случай. Оценивали нежилой объект, указали в отчете шесть аналогов. Заказчик поинтересовался, видели мы лично эти аналоги или нет, звонили? Да звонили, но… не видели! В ответ услышали, что заказчик не только позвонил, но и поехал по адресам этих объектов. Из шести реально существовали только два, остальные, по-видимому, оказались «уткой» риэлторов. После этого случая нам приходится проверять все аналоговые объекты, на которые в отчетах идет ссылка. Но таких сложностей, по сути, возникать не должно. Проверить аналоги, особенно если речь идет об оценке квартиры, довольно трудно, на это требуется много времени. Точными данными о сделках купли-продажи недвижимости располагают органы юстиции, но эта информация закрыта и для оценщиков и для риэлторов. Решение этой проблемы — единая база недвижимости, которой смогут пользоваться и оценщики и риэлторы, но, к сожалению, без содействия госорганов создание такой базы невозможно.

Сравнительный метод оценки недвижимости не является единственным, специалисты применяют также доходный и затратный методы. Доходный метод базируется на расчете вероятности прибыли от данного объекта в дальнейшем. Чаще всего такой метод используют при определении стоимости жилья коммерческого назначения. Благодаря затратному методу анализируются необходимые затраты на получение дохода от объекта недвижимости.

Sociologs.ru 2019 Все права защищены